Finanza immobiliare : i metodi di valutazione per un immobile

The objective of this thesis consists in the presentation and analysis of the main valuation methods for a real estate property. The first part is a summary of the most important features of the real estate market and its peculiarities, outlining the rules, mechanisms and risks. The second part focuses on presenting the valuation methods and their main advantages and disadvantages, analyzing in the following order: • Cost Approach: the primary assumption of this method is that the value is the same as the cost to construct the property or replacement cost. This method requires an in-depth knowledge of construction and material costs. • Sales Comparison/Market Approach: this method involves selecting properties with similar characteristics in the same market area that have recently sold. Once those properties are found they are compared to the property in question and the valuer will deduct value from the subject property for comparative deficiencies and increase value for advantages. • Income Capitalization Approach: this method (direct capitalization and financial capitalization) determine the value of a property as derived solely from the ability of the property to generate income over time. The third and final part analyzes the evaluation process adopted by General Electric Real Estate as a business case using a property located in Milan's Porta Nuova belonging to the company's real estate portfolio.

L’obiettivo di questa tesina consiste nella presentazione e analisi dei principali metodi di valutazione di un’immobile. Nella prima parte si sono analizzate le caratteristiche più importanti del mercato immobiliare e delle sue peculiarità, delineando in questo modo le regole, i meccanismi e i rischi che governano questo particolare mercato. La seconda parte si concentra sulla presentazione dei metodi di valutazione e i loro principali vantaggi e svantaggi, analizzando nel seguente ordine: • il criterio al costo di ricostruzione che associa il valore di un immobile al costo attuale per riprodurre o sostituire l’immobile; • il criterio di mercato che stima il valore di un immobile attraverso dati ricavati dalle transazioni di mercato per immobili considerati comparables; • i criteri reddituali (capitalizzazione diretta e finanziaria) ipotizzano invece, che il valore di un immobile derivi unicamente dalla capacità dell’immobile stesso di generare reddito nel tempo. Nella terza ed ultima parte si è analizzato il processo di valutazione adottato da General Electric Real Estate usando come business case un immobile situato in Porta Nuova a Milano appartenente al portafoglio immobiliare dell’azienda. L’immobile può essere trattato come un interessante caso di studio in quanto sottoposto ad una pesante ristrutturazione per la sua riqualificazione e un nuovo posizionamento nel mercato immobiliare, ad oggi, più attivo dell’area di Milano.