Social housing by public private partnership: feasibility issues

The research investigates the reasons why Social Housing by public-private partnership, also named in Italy with definitions “Edilizia Privata Sociale” (EPS) and “Edilizia Residenziale Sociale” (ERS), has not yet reached a diffusion able to meet the strong housing demand brought by the social sector so-called "gray", not able to afford a dwelling directly on the market but, at the same time, without requirements to be eligible for a public housing unit. The state of the art identifies and analyzes at the national level the housing demand toward which social housing is addressed to, through the analysis of the various phenomena that has modified it, and analyzes the national legal framework, from the first national public housing policies enacted to the latest enacted acts. At the international level it is analyzed in the first place the European context, with a focus on countries with greater experience in the involvement of private operators in social housing (France, Austria, Germany, England). Outside of the EU context, United States housing policies are studied, examining the evolution of American housing initiatives starting from the first interventions developed by private citizens during the nineteenth century. A specific focus is dedicated to the Low Income Housing Tax Credit (LIHTC), one of the most prolific financial instruments that involves private operators in affordable rental housing. Subsequently, the analysis is restricted to the territorial scale, studying the context of Regione Lombardia, the most active Region in the involvement of private operators in social housing projects at the national level, and the Municipality of Milan, selected on the basis of the higher housing emergency in big metropolitan cities, and the higher feasibility of operations, thanks to a higher differential between market prices and the construction costs, which makes more possible to offer reduced rent. In this phase are analyzed regional regulations on housing, as well as Milan’s municipal planning instruments, and the role played by local not-for-profit organizations. In the next step are identified and analyzed financial instruments applicable to social housing operations, with a focus on property funds and specifically on the national Maxi Fund “Fondo Investimenti per l’Abitare”(FIA), instituted by Cassa Depositi e Prestiti with the aim to create a national fund that has to invest in a network of local property funds spread in the country for the construction of new social housing units. The other financial instruments analyzed are Real Estate Investment Trusts (REITS), Project Financing and Public Equipment Leasing. Four Italian case studies and three American case studies are analyzed and compared: Via Cenni, Via Voltri, Via Zoia in Milan and CasaCrema+ in Crema, Italy; Camp Hill, State College and Pittsburgh in Pennsylvania, United States, realized through the Low Income Housing Tax Credit system. The analysis of those cases allows a comparison between the American LIHTC and the Italian FIA Property fund, in order to identify good practices reusable in future social housing interventions and highlighting criticalities. The final part of the research explores national and local public policies able to promote the construction of new social housing operations in public-private partnership, and possible strategies by private operators, through the analysis of critical aspects that characterize social housing interventions: the project’s location; land acquisition methods; the potential optimization of the construction phase; the choice of the best housing tenure mix; the provision and the selection of community services; the social management aspects; the taxation; the rent arrears’ risks; the investor’s exit strategy.

La ricerca indaga le motivazioni per le quali il Social Housing in partnership pubblico-privata, che in Italia assume l’accezione di Edilizia Privata Sociale (EPS) o Edilizia Residenziale Sociale (ERS), non abbia ancora raggiunto una diffusione in grado di rispondere alla forte domanda abitativa ascrivibile a quella fascia sociale cosiddetta “grigia”, non in grado di accedere ad un’abitazione attraverso il mercato e allo stesso tempo priva dei requisiti per poter accedere ad un’abitazione di Edilizia Residenziale Pubblica. L’analisi dello stato dell’arte individua e analizza a livello nazionale la domanda abitativa a cui l’edilizia privata sociale è indirizzata e il quadro normativo in materia. A livello internazionale viene analizzato in primo luogo il contesto europeo, con un focus sulle nazioni con maggior esperienza nel coinvolgimento di investitori e developer privati nell’edilizia sociale, ovvero Francia, Austria, Germania e Inghilterra. In ambito extra-UE vengono analizzate le politiche abitative statunitensi, a partire dalle prime iniziative realizzate ad opera di privati cittadini nella seconda metà dell’800. Un approfondimento è dedicato allo strumento del Low Income Housing Tax Credit (LIHTC), uno dei più prolifici nel coinvolgimento di operatori privati nel social housing. Successivamente il campo d’indagine si restringe alla scala territoriale attraverso l’analisi del contesto Lombardo, il più attivo in materia a livello nazionale, e del Comune di Milano, selezionato anche in ragione della maggior emergenza abitativa presente nelle grandi città metropolitane e della maggiore fattibilità delle operazioni, grazie ad un differenziale più elevato tra i prezzi di mercato e i costi di costruzione, che rende maggiormente possibile l’offerta di canoni ridotti. Sono oggetto di analisi in questa fase le normative regionali in materia, nonché la strumentazione urbanistica comunale e il ruolo svolto sul territorio dalle organizzazioni no profit locali. Vengono individuati nella fase successiva gli strumenti economico-finanziari applicabili, con un approfondimento sui fondi immobiliari, considerati dal legislatore nazionale lo strumento principe per coinvolgere i privati nel social housing, e nello specifico sul Maxi Fondo “Fondo Investimenti per L’Abitare” (FIA). Vengono analizzati anche altri strumenti finanziari impiegabili, quali le Società di Investimento Immobiliare Quotate (SIIQ), il Project Financing e il Leasing Immobiliare Pubblico. Sono analizzati e messi a confronto casi quattro casi studio italiani e tre statunitensi: Via Cenni, Via Voltri, Via Zoia a Milano e CasaCrema+ a Crema; Camp Hill, State College e Pittsburgh in Pennsylvania, realizzati attraverso il Low Income Housing Tax Credit. L’analisi dei casi consente un confronto tra il Fondo Investimenti per l’Abitare e il Low Income Housing Tax Credit, allo scopo di individuarne delle buone pratiche riproponibili in futuri interventi di Edilizia Sociale e sviscerandone le criticità. Nella parte finale la ricerca analizza le modalità di sostegno pubblico nazionali e locali di natura giuridica, fiscale e urbanistica in grado di favorire la realizzazione di nuove operazioni di social housing in partnership pubblico-privata, nonché le strategie attuabili dagli operatori privati, attraverso l’analisi degli aspetti cruciali che caratterizzano un intervento di social housing: la scelta localizzativa del progetto; le modalità di acquisizione dell’area; la fase di costruzione; la selezione del giusto mix abitativo; la scelta dei servizi da fornire agli inquilini e al quartiere; la gestione sociale dell’intervento; gli aspetti fiscali; la gestione del rischio di morosità; la strategia di uscita.