Garanzie creditizie e valutazione del costruito : rischi tecnici e costi di ripristino

In seguito alla crisi dei mutui subprime, la gestione del rischio bancario e l’attività creditizia sono stati oggetto di attenzioni crescenti. I conseguenti interventi dei governi e delle banche centrali, oltre all’evoluzione degli accordi di Basilea, hanno portato a una regolamentazione sempre più rigida sul fronte internazionale, dove esigenze di uniformità, trasparenza e controllo del rischio hanno avuto e stanno avendo ripercussioni sul sistema finanziario ed economico globale. Gli immobili e il loro valore di mercato, strumenti di riduzione del rischio creditizio tramite iscrizione ipotecaria, risultano strettamente correlati all’entità del finanziamento erogabile (Loan to Value). L’Associazione Bancaria Italiana, insieme a società di valutazione immobiliare e col contributo di standard internazionalmente riconosciuti, ha definito nel 2011 linee guida di valutazione degli immobili in garanzia delle esposizione creditizie e di redazione dei rapporti di stima, contribuendo all’adozione di prassi operative e metodologie innovative rispetto alla pratica estimativa del nostro Paese. Obiettivo del presente elaborato è quello di introdurre il tema del rischio tecnico nel processo di stima di immobili posti a garanzia delle esposizioni creditizie bancarie; oltre alle oscillazioni del valore causato da meccanismi di mercato sul fronte domanda e offerta, il rischio tecnico può determinare costi di ripristino da decurtare al valore di stima, a prescindere da condizioni di tipo economico. Particolari criticità si verificano all’interno del tema ambientale, categoria di rischio tecnico al quale è dedicato un approfondimento. In seguito ad un periodo di tirocinio presso Cerved Group S.p.A., azienda operante nel settore della business information che presenta una struttura interna addetta alla valutazione immobiliare, è stato possibile fare affidamento alla consulenza di professionisti operanti nel settore della due diligence e consulenti finanziari nell’ambito della gestione del rischio creditizio ipotecario, oltre a periti valutatori e tecnici revisori. Il primo capitolo cerca di interpretare i fenomeni che hanno portato alla crisi dei mutui subprime, illustrando le dinamiche con cui si è giunti alla situazione di credit crunch attuale, le misure di regolamentazione bancaria creditizia e gli aggiornamenti degli accordi di Basilea, per arrivare a definire il ruolo del credito fondiario in Italia e le linee guida di valutazione immobiliare dell’Associazione Bancaria Italiana; il secondo capitolo analizza gli standard nazionali ed internazionali che hanno contribuito alla determinazione delle best practices operative riconosciute dai principali operatori del settore, oltre ad un’analisi delle metodologie idonee alla valutazione delle garanzie creditizie immobiliari; il terzo capitolo è rappresentativo dell’esperienza di tirocinio dell’autore e si pone come obiettivo quello di riportare aspetti gestionali e operativi, analizzando le fasi, i ruoli e la gestione dell’informazione all’interno di una società di valutazione consolidata sul mercato; il quarto capitolo introduce il tema del rischio tecnico nel processo di valutazione e riporta una proposta metodologica di determinazione dei costi di ripristino, con approfondimento attinente il tema ambientale.