Metodi e strumenti di gestione della manutenzione : lo stato medio manutentivo ed il libretto del fabbricato. Il caso di studio : l'edificio 16 del Politecnico di Milano

La manutenzione riveste un ruolo molto importante nella sfera della gestione patrimoniale, come vero e proprio strumento per il mantenimento nel tempo del patrimonio e dei livelli prestazionali necessari per svolgere le proprie funzioni. Il Politecnico di Milano nell’ottica di raggiungere un ottimale conduzione del patrimonio, un miglioramento nell’organizzazione e erogazione dei servizi, il passaggio da una mentalità manutentiva riparativa a preventiva, la programmazione degli interventi e il miglioramento delle prestazioni energetiche ha stipulato un contratto di Global Service. Sono previste due tipologie di gestione nel contratto, l’oscillazione tra le due formule contrattuali è legata alla relazione esistente tra lo stato medio (SM) del patrimonio e gli scostamenti rilevati rispetto lo stesso, a livello di singolo edificio: si protenderà verso un contratto di partnership nei casi di scostamenti negativi che richiedono interventi di riqualificazione consistenti, mentre si protenderà per la formula global service nel momento in cui siano presenti scostamenti positivi e sia richiesto il mantenimento nel tempo dei livelli prestazionali. Il Contratto non ha ancora soddisfatto le richieste prescritte per l’ambito manutentivo edilizio, infatti continua ad esserci una non programmazione di questa attività e problematiche relative alle attività contrattualmente stabilite. Il difficoltoso cambio di gestione è da ricercare nella vasta e complessa consistenza immobiliare oggetto d’appalto, ma soprattutto sull’indisponibilità d’informazioni sistematizzate su cui basare l’attività manutentiva. Nel lavoro di tesi si è quindi deciso di approfondire il metodo di determinazione dello stato medio e della successiva analisi degli scostamenti, ripercorrendo la stesura del manuale di stato medio stesso e analizzando criticamente lo strumento. In seguito si è proposto uno sviluppo del processo che parte dall’implementazione di un libretto del fabbricato del singolo edificio, il fine è quello di sistematizzare la raccolta delle informazioni necessarie per conoscere lo stato conservativo dell’edificio preso in esame e comprendere quindi le sue esigenze intrinseche.