Metodi e strumenti per la valutazione della sostenibilità economica degli interventi di social housing in Lombardia. Analisi comparativa di 6 casi pilota in corso d'opera

La crisi economica, il crescente tasso di disoccupazione ed costante aumento del costo della vita1, sono fattori che hanno portato all’aumento progressivo della popolazione ricadente in “fascia grigia”. Il potere d’acquisto e di affitto della casa da parte dei soggetti in fascia grigia è tale da non poter essere sostenuto agli attuali valori di riferimento del mercato immobiliare2. Al contempo per i soggetti in fascia grigia, non sussistono quelle condizioni di povertà tali da permettere l’accesso all’offerta di edilizia residenziale pubblica. L’elaborato di tesi si propone valutare i casi pilota di erogazione di alloggi destinati alla fascia grigia, in corso di attuazione in Lombardia, attraverso il Fondo Immobiliare di Lombardia (“FIL”), fondo etico creato per sviluppare nuove iniziative in campo abitativo in ambito territoriale regionale. Il social hosuing è un vero e proprio prodotto immobiliare, con regole precise finalizzate alle sua collocazione sul mercato, all’intercettazione della domanda e al rendimento, seppure di tipo etico e caratterizzato dal concetto di “capitale paziente”. Come tale si caratterizza anche per i fattori di rischio, dovuti dall’investimento di capitale, uniti ai rischi legati alla natura del operazione che va ad intercettare una fascia di soggetti in condizioni economiche non solide. Pertanto la fattibilità del progetto è garantita solo attraverso la costituzione di forme di partenariato tra il soggetto pubblico e quello privato che, insieme e secondo le regole della finanza pubblica, co- partecipano alla realizzazione di grandi progetti di residenza sociale. È importante, inoltre, che l’operazione sia in grado di generare reddito entro una soglia di accettazione, non troppo elevato per non snaturare l’eticità dell’investimento e al tempo stesso non troppo basso da rendere insostenibile l’operazione. I casi in esame sono 6 progetti pilota, tra i primi progetti di social housing realizzati in Italia: tutti fanno parte del Fondo Immobiliare Lombardo Comparto Uno; la società di gestione del risparmio, Polaris Real Estate Sgr., si occupa della gestione del fondo FIL, ha studiato e attuato strategie affinché le operazioni siano sostenibili dal punto di vista sia economico che sociale. L’elaborato di tesi andrà mostra le caratteristiche più rilevanti dei sei casi pilota, collocati nel Comune di Milano e nel Comune di Cremona e Provincia. Per concludere lo studio, i sei casi verranno confrontati tra loro, valutando e parametrizzando le voci in grado di definire il successo dell’iniziativa, ossia se questa sia in grado di mantenere il tasso di rendimento programmato nel tempo, dunque se l’operazione sia da considerare sostenibile. Sono casi pilota, in corso di realizzazione, quindi la valutazione prenderà in considerazioni solo voci che fino ad oggi è stato possibile valutare e verificare, non è possibile fare previsioni nel lungo termine per la mancanza di casi analoghi da comparare. Dall’elaborato emerge dunque che il social housing è un investimento etico, nato per rispondere ad un disagio abitativo ben preciso, ma che assume caratteristiche di prodotto immobiliare. Dunque lo studio di metodi e strategie per la sostenibilità economico-finanziaria di questo tipo di operazioni, è considerata condizione necessaria per la loro effettiva fattibilità, a causa del carattere fortemente sperimentale che le caratterizza. La tesi è stata svolta in collaborazione con la struttura tecnica di Scenari Immobiliari, Istituto indipendente di studi e di ricerche, che analizza i mercati immobiliari, ed in generale, l’economia del territorio in Italia ed in Europa.