Il valore del centro storico-artistico. Prezzi edonici a Perugia, Bologna e Trieste

The work starts from a fundamental question that drives the research from the beginning : what’s the value of artistic- historic centres? Specifically, what is their value for the residential function? Making this question involves on the one hand to explore the disciplinary universe concerning the heritage management, on the other hand requires building awareness on the territorial diversity that marks each specific context, and this is exactly the reason why were chosen three case studies as diverse as Perugia, Bologna and Trieste. Only after having a strong background on such issues is possible to consciously apply appropriate econometric techniques and tools. The thesis summarizes the evolution of heritage protection discipline at national and international level; for each of the chosen case study it outlines ancient and recent events relevant in order to understand the urban evolution they have been undertaking. Just after giving this theoretical background the work applies the hedonic price method (HPM): an econometric method that is based on the detection of implicit values through the use of surrogate markets, in this case the surrogate market is the real estate one. This market is helpful because of the properties characteristic to be composites goods, which means that they derive their value from their features and not from their simple existence. Understanding the value of artistic- historic centres is not only a mechanical act assigning a number, but is instead a way to investigate many important questions: preserving for whom? What better management? What kind of protection? What future? What identity?

Il lavoro parte da una domanda fondamentale che guida tutto il percorso di ricerca: quanto vale il centro storico- artistico, ed in particolare quanto vale per la residenza? Porsi questo interrogativo significa da un lato esplorare l’universo disciplinare riguardante la gestione del patrimonio costruito, dall’altro assumere consapevolezza delle diversità territoriali che segnano ogni specifico contesto, ed è proprio per questo che sono stati scelti tre casi studio così diversi tra loro come Perugia, Bologna e Trieste. La domanda ci pone anche di fronte alla difficoltà di comprendere quali siano i migliori strumenti e tecniche che permettono di valutare ciò che non viene scambiato sul mercato: la storia e la bellezza. La tesi, dopo aver ripercorso l’evolversi della tutela a livello nazionale ed internazionale e aver approfondito le vicende urbane antiche e recenti di Perugia, Bologna e Trieste applica a queste il metodo dei prezzi edonici, metodo econometrico che si basa sulla rivelazione dei valori impliciti attraverso l’utilizzo di mercati surrogati. In questo caso il mercato surrogato al quale si fa riferimento è il mercato immobiliare: gli immobili infatti, come i centri storici stessi, sono beni compositi, cioè non utili in quanto tali ma grazie alle loro caratteristiche, ed è perciò possibile risalire alle componenti più piccole e comprendere quanto valga ognuna di esse. Comprendere il valore del centro storico- artistico non è uno sterile esercizio estimativo significa piuttosto associare ad un numero una molteplicità di significati: il centro storico artistico: per chi? Quale la gestione migliore? Quale tipo di tutela? Quale futuro? Quale identità?