Politiche di attrattività degli investimenti e di rigenerazione urbana nel comparto del real estate. Un caso studio : riqualificazione mediante sperimentazione di zone franche e a burocrazia zero delle aree delocalizzate adiacenti il sedime aeroportuale di Malpensa

L’attrazione degli investimenti da parte di una nazione riveste un ruolo chiave nello sviluppo, nella crescita e nella competitività del sistema-paese, specialmente grazie alla generazione di tutta una serie di esternalità positive in termini di dinamicità del tessuto economico e sociale, incremento occupazionale, stimolo all’innovazione, ecc. In Italia, tuttavia, l’inefficienza dell’amministrazione pubblica e dei processi decisionali, unitamente al pesante carico fiscale, influenza in negativo la competitività del Paese e si traduce in minori investimenti, sia nazionali che esteri. Il presente elaborato di tesi – redatto in occasione del tirocinio universitario curriculare presso la Direzione Generale “Territorio, Urbanistica e Difesa del Suolo” di Regione Lombardia – fornisce, nella sua prima parte, un quadro del tessuto imprenditoriale nostrano, descrivendo le diverse forme di impresa e di società previste dall’ordinamento giuridico italiano. Successivamente si procede a passare in rassegna e a mappare gli iter burocratici e gli adempimenti autorizzatori funzionali all’avvio di una nuova impresa e di una nuova attività imprenditoriale, prendendo come caso pratico l’apertura di una Grande Struttura di Vendita (GSV) in Lombardia. A tal riguardo, si analizza il ruolo dello Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP), così come riformato con D.P.R. n° 160/2010, mettendo in evidenza le principali problematiche connesse all’esercizio delle sue funzioni. Il lavoro prosegue poi con la disamina dei punti di forza e di debolezza del contesto in cui si trovano ad operare imprese ed investitori, evidenziando i principali ostacoli alla competitività. In tal senso, si mette in evidenza l’importanza rivestita dagli Investimenti Diretti Esteri (o Foreign Direct Investments, FDI) nello sviluppo economico di un paese e, di contro, il freno posto all’attività d’impresa – tanto in termini temporali, quanto economici – dall’inefficienza e dalla farraginosità della macchina burocratica ed amministrativa, unitamente al peso degli oneri fiscali. Sulla base di ciò, e sulla scorta dell’analisi delle best practices europee ed internazionali relativamente all’attrazione degli investimenti, si stilano alcune proposte di semplificazione burocratica e di riduzione del carico fiscale con l’obiettivo di stimolare la discussione circa il miglioramento del Business Environment italiano. A tal riguardo, si mettono, altresì, in luce le potenzialità offerte dalle iniziative di marketing territoriale nella valorizzazione e nella promozione del territorio, contestualmente al ruolo centrale delle Pubbliche Amministrazioni Locali (PAL) nella pianificazione strategica degli interventi. La seconda parte della tesi, definite pertanto le principali strategie di attrazione degli investimenti per l’Italia a livello macro-territoriale, riguarda il caso studio relativo all’insediamento di un nuovo Factory Outlet Center (FOC) all’interno di una delle aree delocalizzate adiacenti l’aeroporto intercontinentale di Malpensa. Il lavoro condotto simula la procedura tecnico-amministrativa che un potenziale promotore e sviluppatore immobiliare dovrebbe seguire per ottenere l’autorizzazione a procedere alla realizzazione di una GSV in sede di Conferenza di Servizi, sulla base della presentazione del Rapporto di Impatto, ai sensi della L.R. 2 Febbraio 2010, n. 6 e del D.G.R. 20 Dicembre 2013, n. X/1193. In tal senso, si valuta la coerenza del progetto – assoggettato nella realtà alla proceduta di Valutazione di Impatto Ambientale (VIA) prevista dal D.Lgs. 152/2006 – rispetto al quadro di riferimento programmatico urbanistico-territoriale, commerciale, progettuale e paesistico-ambientale. Successivamente si procede a stimare l’impatto ambientale e sociale derivante dall’insediamento di detto outlet, individuando, descrivendo e valutando l’incidenza da parte del progetto sulle componenti ambientali e socio-economiche e proponendo delle misure di mitigazione e compensazione. A conclusione di ciò, si valuta la sostenibilità economico-finanziaria dell’operazione mediante implementazione di modello DCFA (Discounted Cash Flow Analysis). Sulla base delle risultanze di tale lavoro, lo studio si chiude con la proposta della sperimentazione di zone a “burocrazia zero” e a “vantaggio fiscale”. L’obiettivo è quello di proporre delle linee guida – replicabili anche in altri contesti – al fine di attrarre nuovi investimenti, incentivando così la valorizzazione delle zone oggi abbandonate e degradate poste nelle vicinanze dell’aeroporto di Malpensa. Al fine, inoltre, di quantificare dal punto di vista economico i possibili effetti di una variazione del regime fiscale, ovvero della tassazione sui redditi delle imprese, si procede a stimare l’incidenza di una riduzione delle imposte sulla profittabilità ed il rendimento dell’investimento di cui sopra, oltre che sulle finanze pubbliche in termini di ammanco di gettito fiscale.