Una metodologia di valutazione dell'attrattività in un'area urbana : il caso di Milano

La presente tesi discute una metodologia di valutazione delle scelte localizzative del settore terziario, applicandola a due casi reali al fine di valutarne l’efficacia. Analizzando in questo lavoro il comune di Milano e il primo hinterland, si propone l'elaborazione di un metodo di valutazione per l'analisi quantitativa delle caratteristiche di un'area, al fine di valutare l'impatto di alcuni indicatori sui processi localizzativi per la previsione della migliore localizzazione di funzioni terziarie sulla base della teoria della rendita fondiaria. In questo lavoro si vuole evidenziare come, stimando il peso di determinate caratteristiche intangibili che influenzano il valore di un immobile e di conseguenza le scelte localizzative di un'azienda, sia possibile individuare la sub area con la più elevata attrattivitá. Il primo capitolo tratta le principali teorie riguardanti la rendita fondiaria e le determinanti della sua formazione, che mostrano gli elementi fondanti del valore monetario che si attribuisce ad una determinata porzione di suolo sulla base dei vantaggi localizzativi. Il secondo capitolo descrive la situazione del mercato immobiliare, con focus sul settore terziario a Milano, settore preso come riferimento in questo lavoro. Si presenta, nel terzo capitolo, una valutazione che unisce il lato della domanda e il lato dell'offerta attraverso l'individuazione di indicatori e di un sistema di pesi. In questo studio vengono infatti, tramite un questionario elaborato per individuare l'indice di gradimento di alcune caratteristiche da parte della domanda, individuati una serie di indicatori capaci di influenzare l'attrattivitá di una zona. Nel quarto capitolo si presenta una descrizione della diversa attrattività delle zone, commentando i risultati ottenuti nella valutazione. Si propongono, inoltre, nel quinto capitolo, due casi studio che analizzano il trasferimento di due aziende e testano il metodo di valutazione dell’attrattività presentato in questo lavoro.