Evoluzione dei criteri di investimento per fondi immobiliari operanti in un contesto globalizzato. Nuove opportunità nel settore immobiliare

The preliminary chapter describes the structural characteristics of the major global investors, then it focuses on the size of their investments, their origin in terms of geography and in terms of resources from which to profit, then we will focus on the past trends of investment and the reasons of their growing propensity to invest in real estate. Later we want to analyze, for each of the four main areas in which the global real estate market is divided: Europe, Middle East, Far East, North America, what are the investment trends, the types of buildings more attractive and the main business place with data about particular characteristics of their market. Finally we analyze the main trend of growth, emphasizing what are the types of investment more profitable in the future. After carefully described the shape of the global real estate market, it is of interest to describe the main strategies of risk management in order to understand their investment choices. The focus of this thesis is to show that, regardless of the economic and financial investor size, you can achieve performance through extremely significant operations worldwide, or detached from a single market. The paper therefore describes the evolution of the investment criteria in investments in real estate: a time, and still today for the less competitive managers, the investment strategy size was completely dependent on the fund size, but now also a small size fund, if operating in a global context, can get a performance of great importance. It is therefore proposed a matrix that summarizes the types of buildings of interest within the geographic regions more competitive. Since a large part of the current investment strategies stems from the situation arising from the subprime mortgage crisis, a step of the elaborate is dedicated to it in order to understand the causes and to highlight the main mistakes made by the fund managers It will lead us to identify a best practice in the management of high-risk securities related to real estate. Finally a snapshot of the current situation in the market of real estate finance, in particular we focus on the importance of the formula "rent to buy" used by major American actor: Blackstone. Finally we analyze the key moments of the evolution of the financial market related to real estate in Italy. In particular normative references are cited that have marked this process and will highlight the main categories of funds and their main operation.

Il capitolo preliminare di questo elaborato descrive le caratteristiche strutturali dei principali investitori mondiali, per poi focalizzarsi sulla dimensione dei loro investimenti, la loro provenienza a livello geografico e sulle risorse da cui traggono profitto, ci si concentrerà poi sui trend passati di investimento e sulle ragioni della loro crescente propensione ad investire nel settore immobiliare. In seguito si desidera analizzare, per ognuna delle quattro macro-aree in cui è stato diviso il mercato immobiliare mondiale: Europa, Medio Oriente, Estremo Oriente, Nord America, quali siano le tendenze di investimento, le tipologie edilizie maggiormente attrattive e le principali piazze di affari con dati su particolari caratteristiche del loro mercato. Infine si analizzano i principali trend di crescita, sottolineando quali saranno le tipologie di investimento più remunerative in futuro. Dopo aver descritto con cura la morfologia del mercato immobiliare globale, è di nostro interesse descrivere le principali strategie di gestione del rischio da parte di questi soggetti al fine di comprenderne le scelte di investimento. In sostanza il focus di questa tesi è dimostrare come, indipendentemente dall'entità economico-finanziaria dell'investitore, è possibile ottenere delle performance estremamente significative attraverso l'operatività mondiale, ovvero slegata da un singolo mercato di riferimento. L'elaborato vuole pertanto descrivere l'evoluzione dei criteri di investimento nella gestione degli investimenti in campo immobiliare: un tempo, e per i gestori meno evoluti ciò è ancora attuale, la dimensione del fondo condizionava in toto la strategia di investimento, ora invece anche un fondo di dimensione contenuta, operando in contesto globale può ottenere delle performance di notevole rilievo. Viene dunque proposta una matrice in cui sono sintetizzate le tipologie edilizie di maggior interesse all'interno delle regioni geografiche più competitive. Dal momento che larga parte delle attuali strategie di investimento trae origine dalla situazione originata a partire dalla crisi dei mutui subprime, ad essa è dedicato un passo dell'elaborato al fine di comprenderne le cause e sottolineare i principali errori commessi da parte dei gestori dei fondi di investimento per individuare una best practice nella gestione di titoli ad alto rischio correlati al settore immobiliare. E' proposta infine un'istantanea dell'attuale situazione nel mercato della finanza immobiliare, in particolare ci si sofferma sull'importanza della formula "rent to buy" utilizzata dal maggiore attore americano: Blackstone. Infine si analizzano i momenti salienti dell'evoluzione del mercato finanziario legato al settore immobiliare in Italia. In particolare vengono citati i riferimenti normativi che hanno scandito questo processo e si evidenziano le principali categorie di fondi ed il loro funzionamento di massima.