Il valore di mercato delle RSA : dal discounted cash flow fino alla regressione lineare multipla

The goal of this thesis is to develop a method for estimating the likely market value of a property used as an old age home, taking into account dimensional parameters, photograph of a proper design, the current real estate market trends and the cash flow that the property generates during it’s life cycle. The purpose is to analyze, initially, the existing legislation, verifying, ommisions regarding standard sizing parameters for a correct design of the functional units that characterize this type of property. Hereafter we will analyze the real estate market in this particular area and the measurement techniques most commonly used in practice estimation. It will be found, even in this case, a property lacking the design aspects relating to a good distribution of the environments. These aspects are not negligible, however, in properties intended for permanence of dependent persons, such as the elderly. We will study, therefore, an alternative method of estimating the market value of an old age home, through the analysis of multiple linear regression, which takes into account the above mentioned parameters. At the end of this analysis a critical reading of the two values obtained will be developed.

Scopo del presente lavoro di tesi è l’elaborazione di un procedimento di stima del più probabile valore di mercato di un immobile ad uso RSA che tenga conto di parametri dimensionali, fotografia di una corretta progettazione, dell’attuale andamento del mercato immobiliare e dei flussi di cassa che l’immobile genera nel corso della vita utile. Con questo obiettivo si analizzerà, inizialmente, la normativa vigente in materia, constatando, in essa, lacune circa l’indicazione di parametri dimensionali standard per una corretta progettazione delle unità funzionali caratterizzanti un immobile di questo tipo. Successivamente si analizzerà il mercato immobiliare di questo particolare settore e le tecniche valutative maggiormente in uso nella pratica estimativa. Si constaterà, anche in questo caso, che nella valutazione di un immobile poco rientrano gli aspetti progettuali relativi ad una buona distribuzione degli ambienti; aspetti, questi, non trascurabili, invece, in immobili destinati alla permanenza di persone non autosufficienti, quali gli anziani. Si studierà, quindi, un metodo alternativo di stima del valore di mercato di una RSA, attraverso l’analisi di regressione lineare multipla, che tiene conto dei parametri su citati. Al termine del presente lavoro verrà sviluppata una lettura critica dei due valori ottenuti.