Proposta di un metodo analitico per la gestione della manutenzione. Dall'analisi dell'edificio alla pianificazione degli investimenti di riqualificazione del patrimonio immobiliare. Il caso studio dell'edificio Nord Bruno Finzi del Politecnico di Milano

La manutenzione ha assunto un ruolo determinante negli ultimi decenni considerando l’intero ciclo di vita a cui è sottoposto un bene immobile o un intero patrimonio immobiliare. Negli ultimi anni si è assistito ad un vero e proprio cambiamento di concezione del concetto di manutenzione, abbandonando l’idea inefficiente di considerarla solo un insieme di attività di pura riparazione in seguito all’eventualità di un guasto. La tendenza oggi è quella di avere una visione sistemica sul proprio immobile, e patrimonio, tradotta nella pianificazione di tutte le possibili problematiche che si potranno verificare in futuro in modo da poterle gestire al momento giusto nel migliore dei modi. Pochi anni fa anche il Politecnico di Milano ha deciso di intraprendere questo percorso, innovativo per il settore pubblico, che risulta essere ancora inesplorato. Si è scelto di abbandonare il modello dove per ogni servizio richiesto si richiedeva uno specifico appaltatore al cosiddetto Global Service. Questa tipologia di contratto vede il committente, in questo caso un soggetto pubblico quale il Politecnico, affidare ad un unico soggetto la gestione e la manutenzione del proprio patrimonio immobiliare per un prestabilito intervallo di tempo. Risulta essere innovativo in quanto viene ridotta notevolmente la complicazione derivante dall’avere diversi contratti per poterne gestire uno solo; inoltre si tratta di un contratto basato sui risultati per cui il rapporto prosegue se quest’ultimi vengono rispettati dalle parti. Obiettivo dell’Ente è di mantenere nel tempo i livelli prestazionali del patrimonio per svolgere al meglio le proprie funzioni con un’ottica basata appunto sulla prevenzione, cercando di programmare al meglio gli interventi per avere efficienza sia in termini di servizio che miglioramento delle prestazioni complessive. Il contratto stipulato prevede due tipologie di gestione differenti: una di “Global Service pura” ed un’altra che si sostanzia come partnership tra soggetto pubblico ed appaltatore. Ciò che determina quale strada seguire dipende caso per caso grazie alla creazione, all’inizio del contratto, dello strumento dello Stato Medio Manutentivo (SMm). Si tratta di una classificazione del patrimonio immobiliare con riferimento a delle condizioni ritenute “standard” grazie a cui si è effettuata un’analisi degli scostamenti da questa soglia prestabilita. La formula di partnership avviene nei casi di scostamenti negativi, in cui si trova una buona parte degli edifici totali, che richiedono degli interventi di riqualificazione delle condizioni dell’immobile. Per la porzione di patrimonio avente scostamento positivo, dallo Stato Medio in poi, si protende verso la formula del Global Service originario in cui l’azienda sarà responsabile con i propri mezzi del raggiungimento e mantenimento delle prestazioni richieste da contratto. Il tirocinio che abbiamo svolto è stato presso l’ufficio AGIS – Aria gestione servizi e infrastrutture del Politecnico di Milano, responsabile appunto della parte pubblica nella formula di partnership. Durante quest’esperienza abbiamo potuto assistere alle dinamiche, anche complesse, di relazione tra l’Ente e l’impresa affidataria per garantire il rispetto del contratto nello svolgere le proprie prestazioni. Tuttavia a oggi, il contratto non ha ancora trovato pieno accoglimento di tutte le prescrizioni previste tra le parti per quanto riguarda la sfera manutentiva. I fatti mostrano come siano tuttora presenti delle difficoltà nel rispetto di tutte le attività contrattualmente previste, e l’obiettivo di riuscire a creare una programmazione sistematica sia ancora incompiuto rispetto alle scadenze prefissate. Bisogna considerare che il cambio di gestione ha comportato un enorme sforzo nella ricerca prima, nella digitalizzazione poi, dell’intero patrimonio immobiliare in capo al Politecnico, le cui informazioni si trovavano ancora su progetti risalenti ai primi anni del secolo scorso. L’esperienza svolta da vicino ci ha permesso di approfondire le problematicità che sono all’ordine del giorno tra le due parti, dopo aver effettuato uno studio accurato dei vari documenti contenuti nel contratto. Obiettivo posto dal Politecnico consiste nel riportare almeno ad uno stato sufficiente quella parte di patrimonio che si trova al di sotto dello Stato Medio Manutentivo. È solo così che si potrà procedere con una vera e propria strategia di manutenzione che possa andare ad effettuare valutazioni preventive e programmate delle varie attività senza più effettuare gli interventi aspettando il problema. Nella realtà abbiamo riscontrato le problematicità più sostanziali proprio in questo ambito. Gli interventi di riqualificazione che devono essere compiuti sugli edifici sotto lo Stato Medio risultano essere i più onerosi da pianificare. La loro approvazione avviene solo una volta che ci sia comune accordo sul come effettuarli, per cui è insito nel rapporto una soggettività di fondo che porta al contrasto tra le parti. Il lavoro della nostra tesi si è focalizzato nel cercare una soluzione che dia una risposta concreta per superare queste difficoltà in modo che le parti raggiungano di comune accordo la strada da percorrere limitando il più possibile le divergenze che ostacolano il raggiungimento dell’obiettivo prefissato nel contratto. Grazie all’utilizzo del metodo usato dello Stato Medio abbiamo elaborato uno strumento che possa servire ai manager di entrambe le parti per stabilire quale sia la corretta strategia da perseguire in maniera oggettiva quantitativa. Si potrà così dar risposta alle domande che creano più contrasto come ad esempio: dove intervenire, perché proprio su quell’aspetto, quante risorse economiche dovranno essere impiegate? Prendendo come caso studio un edificio rappresentativo, vogliamo dimostrare che la versatilità del metodo permette di mostrare come varia lo Stato Medio Manutentivo in relazione alla propria condizione e alle risorse economiche che sono state destinate alla risoluzione delle sue necessità. Infine viene mostrata una proposta di applicazione, partendo dalla scala del singolo edificio, allargata all’intero campus contenuto nel contratto, per quella che può essere la base di partenza per gli investimenti di valorizzazione del patrimonio immobiliare del Politecnico di Milano.