Strumenti e metodi per la gestione efficiente dell'edilizia residenziale sociale (ERS). Proposta di servizi integrati per la gestione socio-immobiliare e l’efficientamento energetico dell'ERS

La crisi economica, il crescente tasso di disoccupazione ed il costante aumento del costo della vita, sono fattori che hanno portato all’aumento progressivo della popolazione ricadente in “fascia grigia”. Inoltre il mercato abitativo residenziale in Italia negli ultimi anni si sta evolvendo, passando dalla casa di proprietà all’affitto e tale cambiamento è dovuto in parte alle mutate condizioni economiche del nostro Paese e in parte alle nuove esigenze rilevate. L’Edilizia Residenziale Pubblica (“ERP”), oltre a non riuscire a rispondere a tutte le necessità abitative per questione di effettiva disponibilità di alloggi, presenta consistenti limiti nella qualità funzionale e tecnologica del comparto edilizio e nelle modalità di gestione immobiliare del patrimonio. Il patrimonio edilizio esistente è stato realizzato soprattutto tra gli Anni ’50 e ’70 e necessita urgenti interventi di manutenzione straordinaria, adeguamento normativo e riqualificazione energetica volti alla diminuzione dei consumi e dei costi di gestione. La palese carenza finanziaria non consente al soggetto pubblico di intervenire per rendere tali obiettivi concreti. Scopo della ricerca è quello di raccogliere le buone prassi di gestione del patrimonio immobiliare residenziale sociale (“ERS”) maturate recentemente nell’ambito del social housing inteso ab origine secondo i dettami contenuti nel Decreto Ministeriale n. 32438 del 22 aprile 2008 e del comparto privato (“RE”) per strutturare un metodo applicabile per la gestione efficiente dell’ERP. Le tematiche individuate hanno approfondito in modo particolare la gestione socio-immobiliare per il social e building management, il global service per la manutenzione e le Esco per l’energy management. Il prodotto della ricerca sono state la definizione di una matrice di servizi mutuati da progetti di social housing per tutto ciò che riguarda i servizi all’edificio e alla persona e i possibili strumenti per l’efficientamento energetico volti alla riduzione dei consumi e alla diminuzione dei costi di gestione. In particolare è stata svolta una ricerca applicata nell’ambito del progetto denominato “Quattro Corti” al quartiere Stadera (Milano), proposto come best practice di gestione efficiente del patrimonio pubblico di proprietà Aler. Grazie alla collaborazione con le Cooperative NOICoop/Solidarnosc e Dar=Casa che si occupano della gestione sociale e di rapporto con l’inquilinato e all’opera della Società Cooperativa Servizi per l’Abitare (SSA) come amministratore dell’intero complesso, la gestione mista pubblico/privato ha permesso di seguire in modo completo aspetti di diversa natura. Il risultato a cui si è giunti vorrebbe dare un contributo metodologico, attraverso linee guida, per riuscire a sfruttare tutte le conoscenze e gli strumenti già noti al fine di raggiungere una gestione efficiente anche del patrimonio di Edilizia Residenziale Pubblica sia sotto l’aspetto socio-immobiliare che economico.