I benefici collettivi di un'opera pubblica urbana : il caso della linea M4 di Milano

Lo scopo di questo lavoro consiste nel dare evidenza di come sia possibile quantificare i benefici economici derivanti dall’impatto che una trasformazione urbana può avere in termini di incremento del valore del patrimonio immobiliare interessato. Ciò è possibile tramite l’applicazione delle teorie della rendita fondiaria e della metodologia dei prezzi edonici: quest’ultima, in particolare, consente di poter realizzare una stima dei benefici economici ex-ante la realizzazione della trasformazione analizzata. Nel corso del primo capitolo sarà presentato lo sviluppo delle principali teorie della rendita fondiaria che si collocano alla base di questo studio ed i fattori che ne determinano l’esistenza e lo sviluppo. Nel secondo capitolo si procederà all’introduzione della metodologia dei prezzi edonici, indicandone l’origine e i fondamenti teorici alla base di quest’ultima e analizzandone successivamente i campi d’applicazione, le formulazioni scientifiche e, infine, pregi e criticità. Nel terzo capitolo verranno presentati il caso studio della Metropolitana M4 in costruzione nel Comune di Milano e l’analisi storica delle opere esistenti, nel caso specifico le linee metropolitane già presenti sul territorio milanese. Nel quarto capitolo sarà effettuato lo studio delle caratteristiche costituenti il valore degli immobili e la misurazione dell’impatto su di essi delle opere metropolitane già esistenti; successivamente sarà avviata la fase di simulazione del lavoro consistente nella quantificazione dei benefici collettivi, in termini di incremento del valore del patrimonio urbano, circoscritti in un’area definita e derivanti dalla realizzazione di una fermata della trasformazione urbana analizzata. Nel quinto capitolo, infine, saranno esposti alcuni progetti proposti all’interno dell’area su cui andrà insistere la nuova fermata metropolitana: quest’ultima, infatti, può rappresentare l’occasione per compere un processo di riqualificazione di alcune zone del quartiere di San Cristoforo a Milano, realizzabile anche grazie ai vantaggi derivanti da una nuova trasformazione urbana come quella analizzata in questo lavoro.