The value of urban quality. The case of Isola and Garibaldi Repubblica

Urban quality is the resultant of the quality of composing parts of a given region but yet more than the sum of parts it is the perception of a location as a whole. This definition successfully manages to convey the notion of interaction of a variety of elements: environmental quality, air quality, social condition, architecture quality, etc., all elements deriving from the relation between human with their daily activities and physical environment. Today, more and more people are choosing cities as the place where their lives will elapse. Urbanization encourages fast social and economic growth, but at the same time, leads to many problems such as population density, traffic, lack in housing and resource, pollution, etc. We are progressively realizing to a greater extent the value of the quality of urban environment as a way to mitigate these problems. The thesis investigates the value of urban quality and in particular the value it has in an urban residential, using as a case study two districts of Milan, Isola and Garibaldi-Repubblica. The framework adopted, conceives urban quality as a hierarchical multi-attribute concept characterised by several underlying attributes. In this way it is possible to measure and quantify urban quality and thus to proceed with the economic assessment. The econometric method chosen is the hedonic pricing, which allows the detection of implicit values of urban quality attributes through indirect observation of a surrogate market, in this case the housing market. Results from the analysis points out the connection existing between urban quality and price of apartment, the higher the price the better the urban quality. This is necessary to promote the importance of the production of quality spaces in our cities for private entrepreneurs for the general public. Furthermore, the possibility to evaluate and rank the urban quality in our cities is useful both from a cognitive point of view and from the point of view of decision-making. In fact, this knowledge can favour the effective collaboration between public administration and private stakeholders in the negotiation process to produce and regenerate urban areas.

La qualità urbana nella sua accezione più generale è il risultato della qualità di una serie di componenti di un dato luogo, che vengono percepite dai singoli individui nel loro complesso. Questa definizione sottolinea come la qualità urbana sia frutto dell’interazione di una serie di elementi: la qualità dell’aria, la qualità degli spazi verdi, la qualità architettonica, tutti derivanti dalla relazione tra l’uomo con le sue attività quotidiane e l’ambiente fisico che lo circonda. Oggi, sempre più persone scelgono di vivere nelle città. L’urbanizzazione, pur favorendo crescita sociale ed economica, può portare a molti problemi come l’eccessiva densità di popolazione, il traffico, la mancanza di abitazioni e di risorse, il rumore, l’inquinamento, ecc. Pertanto, si sta sempre di più realizzando il ruolo che la qualità urbana può assumere nel mitigare questi problemi. La tesi indaga il valore economico della qualità urbana ed in particolare il valore che essa ha in un contesto urbano residenziale, usando come caso studio due quartieri di Milano, Isola e Garibaldi-Repubblica. Il contesto adottato, considera la qualità urbana come un concetto composto da diversi attributi che è possibile misurare e rappresentare. Con questa base di partenza è possibile procedere con la valutazione economica usando il metodo econometrico dei prezzi edonici, che permette la rivelazione dei valori impliciti della qualità urbana attraverso l’osservazione indiretta di un mercato surrogato, in questo caso il mercato immobiliare residenziale. Il risultato dell’analisi enfatizza il legame esistente tra il prezzo degli immobili e la qualità urbana. Comprendere questo risulta necessario per promuovere l’importanza della produzione di spazi di qualità nelle nostre città sia dal punto di vista degli imprenditori privati che per le amministrazioni pubbliche. Inoltre, la possibilità di valutare e classificare la qualità urbana nelle nostre città è essenziale per il processo conoscitivo e decisionale. Infatti tale conoscenza può rafforzare il ruolo degli attori pubblici nei processi di negoziazione con gli stakeholder per la produzione e riqualificazione degli spazi urbani.