La massimizzazione della redditività e la gestione dell'incertezza per l'investitore immobiliare in fase decisionale

Il mondo del Real Estate in Italia ha subito una profonda trasformazione negli ultimi 20 anni, un processo di espansione, di ammodernamento e di finanziarizzazione del mercato immobiliare, che ha portato all’introduzione di strumenti d’investimento innovativi quali la securitization, lo spin-off e i fondi imobiliari, che hanno fatto evolvere in Italia il concetto di di immobile dall’accezione latina (che non si muove) a quella anglosassone di Real Estate (patrimonio reale). Questa mutazione del mercato immobiliare italiano, che lo ha avvicinato al mercato finanziario, ha avuto inevitabilmente delle ripercussioni anche sul mondo delle valutazioni immobiliari che ha subito un passaggio radicale da una filosofia valutativa basata su un criterio “patrimoniale” ad una nuova corrente fondata su un approccio valutativo di tipo “reddituale-finanziario”. Da ciò, l’avvento di nuovi strumenti e modelli valutativi derivanti dal mercato azionario e dal mercato delle obbligazioni, primo tra tutti il Discounted Cash Flow. La tecnica del Discounted Cash Flow, accompagnata dai suoi principali indicatori di redditività, viene impiegata per valutare la remunerazione attesa dagli investimenti immobiliari, o più semplicemente per attribuire un valore di mercato a beni “income-producting”, nella stragrande maggioranza dei Paesi europei ed extra-europei. La sua caratteristica unica di integrare nella valutazione il “valore finanziario del tempo”, che si manifesta nel tasso di sconto, e la sua capacità di cogliere l’evoluzione degli investimenti nel tempo, lo rendono uno strumento di valutazione tanto potente quanto flessibile per l’investitore. Tuttavia il DCF nel mondo del Real Estate viene troppo spesso impiegato in maniera superficiale come mero strumento di valutazione della remunerazione attesa da un’operazione di sviluppo immobiliare senza un corretto approccio applicativo che consenta di sfruttare le sue potenzialità come strumento decisionale a supporto dell’investitore.Alla luce di ciò, lo scopo della tesi è quello di presentare una Best Practice di applicazione del DCF che, abbinando tale strumento a particolari procedure e tecniche di analisi, possa supportare l’investitore immobiliare in fase decisionale al fine di perseguire i suoi principali obiettivi: la massimizzazione della remunerazione derivante dall’investimento e la gestione dell’incertezza ad esso legato. A tal proposito nel capitolo primo e secondo verrà trattata da un punto di vista teorico la tecnica del DCF, indicandone la matematica finanziaria di base, i pregi e i difetti e andando ad individuare le variabili che maggiormente incidono sul valore generato dall’investimento immobiliare. A tal fine verrà condotta un’analisi di sensitività locale per individuare le aree di maggiore criticità su cui l’investitore deve focalizzare la propria attenzione per poter massimizzare il ritorno atteso e gestire l’incertezza dell’investimento. Nel terzo capitolo si tratterà il tema dell’Highest and Best Use Analysis presentando una Best Practice di applicazione utile per gli investitori “opportunistic” al fine di individuare la destinazione d’uso che massimizza la redditività dell’investimento. Le nozioni teoriche saranno accompagnate da un caso studio che, oltre a dare evidenza empirica alla procedura di HBUA trattata, sarà finalizzato a trovare risposta alla seguente domanda: l’Highest and Best Use nel caso di investimenti di sviluppo e vendita nel comparto residenziale, consiste sempre nello sfruttare l’intera cubatura edificabile concessa o può essere rappresentato investimenti che, pur non sfruttando l’intera cubatura, sono finalizzati ad immettere sul mercato tipologie costruttive maggiormente appetibili? Ha senso sovradimensionare la quantità di immobili da realizzare rispetto alle reali capacità di assorbimento del mercato locale? Il quarto capitolo è dedicato al tema della gestione dell’incertezza nell’ambito degli investimenti immobiliari. In particolare si proporrà il modello statistico di Monte Carlo come strumento di gestione dell’incertezza applicandolo ad un caso pratico per capire in che modo tale metodo può essere utile per l’investitore ai fini decisionali e quali vantaggi comporta rispetto a semplici modelli deterministici di gestione dell’incertezza, quali l’analisi di sensitività locale e la What-If Analysis.