Il ruolo dei fondi sovrani nel real estate. Obiettivi, strategie e trend emergenti

Sovereign Wealth Funds play an increasingly important role in the global economic system. Although the phenomenon is still partially unknown and not thoroughly analyzed, in the recent years they have reached a total amount of Assets Under Management of 7.2 trillion dollars. These entities are public investment vehicles belonging to the respective sovereign states and they are fed on financial resources coming from fiscal surpluses or excess reserves of foreign currency in order to pursue several different objectives. Typically, SWFs invest in traditional asset classes such as equities and bonds, however, in these years they have developed an interest in alternative assets, mostly in the real estate asset class. This work has the purpose to address the role played by Sovereign Wealth Funds in the real estate market in a global perspective; the goal is to analyze and understand which factors affect the growing allocation trend into this asset class, what kind of strategies are employed to enter the real estate market, which are the targeted sectors and markets, in a way that aims to be the most up to date as possible. In doing so, the analysis has been focused on a close examination of transactions that have took place in the real estate market in the recent years and espacially in a in-depht analysis of three Sovereign Wealth Funds, which are the Norwegian Government Pension Fund Global, the Azerbaijani State Oil Fund of the Republic of Azerbaijan and the UAE Fund Abu Dhabi Investment Authority, everyone builted on a common resource, oil, but different from each other in their aims and in their overall strategy. At an aggregate level, the results highlight that there is the emerging trend of Sovereign Wealth Funds taking higher risk by investing in unusual or new type of assets such as industrial and logistics facilities, in non core markets and in development projects. Finally the more detailed individual Fund analysis has shown up that the real estate investment strategy is consistent with the overall strategy of the Fund, which in turn originates from the objectives the Fund must fulfill. These objectives are derived and subject to a set of social, political and economic factors, which are the key elements to clearly and unfailingly understand the role of Sovereign Wealth Funds in the global market, including that of real estate.

I Fondi Sovrani di Ricchezza ricoprono un posto sempre più rilevante all’interno del sistema economico globale. Nonostante il fenomeno sia ancora poco conosciuto e analizzato, essi hanno accresciuto negli ultimi anni i loro Assets Under Management fino a gestire oggi complessivamente 7,2 trilioni di dollari. Essi sono dei veicoli di investimento pubblici appartenenti ai relativi Stati sovrani costituiti tramite risorse finanziarie provenienti da surplus fiscali o da riserve in eccesso di valuta estera allo scopo di perseguire obiettivi diversi. Tipicamente investono nelle asset classes più tradizionali, come strumenti azionari e obbligazionari, tuttavia è cresciuto negli ultimi anni l’interesse verso gli asset alternativi e in particolar modo verso il real estate. Il lavoro affronta in particolare il ruolo esercitato dai Fondi Sovrani nel mercato immobiliare in un’ottica globale, con l’obiettivo di analizzare e comprendere quali fattori influiscano nell’allocazione crescente verso questa asset class, quali siano le strategie impiegate per approcciare il mercato, le destinazioni d’uso e i mercati target con una visione il più attuale possibile. A questo scopo l’analisi si è concentrata nella disamina delle transazioni avvenute nel mercato real estate negli ultimi anni e nell’approfondimento in particolare di tre Fondi Sovrani, il Fondo norvegese Government Pension Fund Global, il Fondo azero State Oil Fund of the Republic of Azerbaijan e il Fondo emiratino Abu Dhabi Investment Authority, accomunati dal basare la propria ricchezza sul petrolio ma differenti negli obiettivi e nella strategia di gestione del Fondo. I risultati mettono in evidenza come, a livello complessivo, vi sia una tendenza che vede i Fondi Sovrani assumersi livelli di rischio maggiori investendo in destinazioni d’uso inusuali o emergenti come quelle industriali e logistiche, in mercati non propriamente core e in progetti di development. Dall’analisi più puntuale dei singoli Fondi è emerso infine come la strategia di investimento immobiliare sia coerente con la strategia generale del Fondo, la quale discende a sua volta dagli obiettivi a cui questo deve assolvere. Tali obiettivi, scaturiti e dipendenti da un insieme di elementi sociali, politici e economici, sono la vera chiave per comprendere in maniera chiara e indefettibile il ruolo svolto dai Fondi Sovrani all’interno del mercato, incluso quello del real estate.