Valorizzare ERP, tra scopo sociale e sostenibilità economica

Over the course of the last years the demand of affordable housing has been growing a lot, due to radical mutation that affected Italian society during the financial crisis: households’ disposable income has been decreasing and the job market has been shifting toward a more flexible arrangement. Italian public housing system (Edilizia Residenziale Pubblica - ERP) has been the main answer to the demand of those who can’t afford to buy or rent a house at current market prices. Unfortunately the resources attributed to public housing were shrunk over time, due to sweeping changes in the normative layout of the authorities in charge of managing ERP system. Such changes promoted the shift of these authorities from welfare suppliers to profit-oriented public companies in charge of provide for their own economic sustainability, with very little additional resources coming from public institutions. The aim of providing affordable housing, only thanks to the marginal revenues coming from the tenants, created the need of finding new resources, often selling part of their housing stock. This operation reduced over time the supply of public housing, undermining the effectiveness of the ERP system to respond to the increasing need of affordable housing. This thesis explores the feasibility of a more flexible public housing management, involving part of the existing public housing to respond to the need of additional financial resources and, at the same time, contribute to the supply of new affordable housing.

Nel corso degli ultimi anni sì è assistito ad un incremento della domanda di alloggi in affitto a canoni moderati come conseguenza dei mutamenti strutturali della società italiana, che hanno portato alla diminuzione della capacità di spesa delle famiglie e all’aumento della domanda di mobilità dovuta ai cambiamenti avvenuti all’interno del mercato del lavoro. Negli ultimi due decenni, l’edilizia residenziale pubblica e l’housing sociale hanno rappresentato le due alternative principali per soddisfare questo tipo di domanda. Purtroppo, a fronte di un aumento delle situazioni critiche ed emergenziali legate alle sempre maggiori difficoltà delle famiglie, le risorse rese disponibili dall’edilizia pubblica e dal privato sociale si sono rivelate insufficienti per affrontare questa crisi. Ai problemi delle famiglie si sono aggiunti problemi sul lato dell’offerta dei servizi abitativi, come le condizioni di ristrettezza economica delle aziende incaricate della gestione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica (ex IACP comunque denominati), costrette in un ruolo poco definito, di fatto a metà strada tra un attore di real estate e un erogatore di welfare, e non più in grado di garantire la propria sostenibilità economica senza aiuti esterni. La scarsa disponibilità finanziaria, dovuta sia alla riduzione dei contribuiti provenienti dallo Stato e regioni, sia all’incremento della morosità fra i propri inquilini, ha compromesso la capacità di queste aziende di intervenire per lo sviluppo e il mantenimento del proprio patrimonio. In questo periodo si è assistito ad un progressiva contrazione del numero di alloggi disponibili per le nuove assegnazioni e un conseguente aumento dello sfitto e delle occupazioni abusive. La risposta che è stata data per il recupero di liquidità è stata spesso l’alienazione di parte degli alloggi, comportando un conseguente graduale depauperamento del patrimonio senza che questo venisse controbilanciato da effettivi vantaggi per la società. Il panorama complessivo è aggravato anche dal fatto che nell’ultimo periodo l’aumento del numero degli sfratti e l’impossibilità di trovare abitazioni alternative, ha portato molte famiglie verso l’affidamento presso i servizi sociali in attesa di una sistemazione permanente, con conseguenti costi estremamente elevati per la collettività. In presenza di un patrimonio pubblico spesso sottoutilizzato a causa della mancanza di risorse e di situazioni di crisi economica delle aziende territoriali, ex IACP, risulta quindi auspicabile una valorizzazione del patrimonio che riesca a portare vantaggi sia in termini di sostenibilità del sistema ERP che in termini di offerta di alloggi per le fasce di popolazione più svantaggiate. Questa tesi indaga caratteristiche e potenzialità di azioni di valorizzazione virtuosa, interpellando gli attori della governance del sistema ERP e del terzo settore abitativo, individuando alcuni orientamenti di azione sulla base di quanto indicato dalla normativa di Regione Lombardia in materia di servizi abitativi.