La valorizzazione degli immobili terziari. Sviluppo di un nuovo modello di business finalizzato a ridurre la vacancy e a supportare una property company nell’adozione della miglior strategia

Negli ultimi anni, le grandi proprietà immobiliari registrano tassi di sfitto molto elevati per i propri asset a destinazione uffici. I professionisti del settore ritengono che la causa principale di questo fenomeno dipenda da un disallineamento tra il mondo delle costruzioni, che rimane legato tradizionalmente all’“aspetto fisico” degli immobili, e il mondo dei servizi, al quale le società che sul mercato rappresentano il lato “domanda” sono sempre più interessate. Il presente lavoro mira quindi ad affrontare la problematica legata a un’offerta immobiliare immatura rispetto alla domanda di mercato odierna. Alla luce di questa tematica, si assume il punto di vista di una property company, proprietaria di un patrimonio terziario in parte non occupato. L’obiettivo è quello di proporre un nuovo modello di business finalizzato a rendere gli asset terziari, ad oggi sfitti, maggiormente appetibili al mercato, intercettando al meglio le esigenze delle moderne aziende che occupano gli edifici per uffici. A tal fine, la metodologia adottata prevede dapprima l’analisi della casistica di riferimento: lo studio teorico permette di comprendere quali sono i principali trend che segnano l’evoluzione del mondo del lavoro e i propri risvolti sulla domanda di spazio ufficio da parte delle aziende locatarie, costantemente interessate a minimizzare i costi di occupazione e a ricercare nuove forme di flessibilità, in linea con il fenomeno Smart Working. Alla luce di questi studi teorici, la tesi sviluppa successivamente la fase di ricerca. Opportuni confronti economici tra diverse modalità con cui un’azienda moderna potrebbe occupare e utilizzare gli spazi ufficio dimostrano la convenienza per l’occupante a pagare un canone determinato dal costo totale di occupazione dello spazio, calcolato per il suo utilizzo effettivo. Tale risultato rappresenta l’input per lo sviluppo di un nuovo modello di business. Il business model elaborato, quindi, è finalizzato a proporre un’offerta di spazi ufficio che, grazie alla componente “servizio”, possa rappresentare una valida risposta a una domanda di mercato caratterizzata da un’elevata mobilità. Il confronto del nuovo business model con gli scenari di gestione dello spazio, sviluppati in precedenza, dimostra, da un lato, la sostenibilità economica del modello per un occupante caratterizzato da un determinato tasso di mobilità e, dall’altro, la convenienza ad adottarlo anche da parte della proprietà, in considerazione della domanda emergente. Complessivamente, il modello proposto evidenzia importanti punti di forza: mira a riallineare il mondo delle costruzioni con quello dei servizi e a colmare il gap ritenuto responsabile del mancato incontro tra domanda e offerta nel mercato immobiliare di spazi per uffici. Tuttavia, presenta alcune criticità che si propone di approfondire adeguatamente, qualora una proprietà sia interessata ad una maggiore evoluzione del modello.