No pay, no gain : a comparative study on urban redevelopments in Milan and Shanghai

This research provides an account of the interaction between the urban planning systems and two specific development projects in Milan and Shanghai from the early 2000s. It focuses particularly on the negotiation of public-private agreements, by which the government and the developer take on certain contributions to accomplish the development, supplementing the statutory requirements of the land use planning system. From the public realm viewpoint, we usually refer to the private contributions as planning gain. This research takes this popular term as a “window” on land use planning and development practices, to provide an insight into the nature of the negotiated planning systems themselves in Italy and China. Given the different contexts, the comparison brings the reflection into a broader scale. It intends to reach both the awareness of contextual particularities of the practice, and a more universal understanding of the negotiated approach. We also pay attention to the less discussed half of the private contributions, which can be accordingly named “planning pay”. The exchange between planning permission and private contribution is weighed as a whole, and in this way the negotiated approach of planning itself is re-evaluated.

Questa ricerca fornisce un resoconto delle interazioni tra i sistemi di pianificazione urbana e due progetti di rigenerazione urbana, uno a Milano e uno a Shanghai, implementati a partire da gli anni 2000. Piu nello specifico, la tesi si concentra sulla negoziazione per accordi tra pubblico e privato; prassi tramite cui developer assumono determinati obblighi per realizzare il progetto, in aggiunta ai requisiti di legge del sistema di pianificazione territoriale. Dal punto di vista della sfera pubblica, di solito si fa riferimento ai contributi privati risultati di accordi come ‘planning gain’. Questa ricerca usa questo termine familiare come una ‘finestra’ sulle pratiche di uso del suolo e di pianificazione, al fine di fornire un’immagine di insieme dei sistemi di pianificazione per accordi in Italia e in Cina. Date le differenze di contesto, il confronto ci spinge a ragionare a una scala più ampia. Il confronto mira a restituire sia le specificità relative al contesto in cui la pratica si inserisce, sia ad offrire una comprensione più universale delle problematiche relative al approccio negoziale. La tesi presta anche attenzione alla metà meno discussa dei contributi pubblici, cioè ciò che può essere definito ‘planning pay’. Lo scambio tra permesso di costruire e i contributi dei privati a opere pubbliche è considerato nel suo insieme, e in questo modo l'approccio negoziato di pianificazione viene rivalutato.