Costruzione e valutazione della sostenibilità del progetto : il caso dell’ex-area industriale di Via Sbodio a Milano

In questo mio eleborato di tesi mi sono occupata dei diversi strumenti che, combinati tra di loro, fossero in grado sviluppare una valutazione integrata su una specifica area destinata alla riqualificazione. Il testo è stato suddiviso in due parti principali: la prima parte, quella più teorica, analizza tutte quelle metodologie estimative che poi verranno in seguito applicate nella seconda fase su un caso studio. All’inizio viene dunque fatta una breve introduzione sul concetto di sostenibilità e del suo svilupo nell’arco degli anni, concetto che risulterà essere l’obbiettivo principale di tutta la trattazione. Una volta analizzato questo, si passerà alla descrizione di tutte le metodologie integrate, in ordine verranno approfondite la S.W.O.T. Analysis, l’Esagono di Nijkamp e la Stakeholders Analysis. Queste tre metolodogie serviranno poi ad introdurre il concetto di Analisi Multicriteria e del relativo software da utilizzare per impostare questo procedimento, ovvero il DEFINITE 2.0. Finita questa prima fase, si passerà all’applicazione pratica sul caso studio specifico: l’area di progetto su cui verrà impostato il lavoro della seconda fase, è un lotto di 8765,4 mq situato in Via Sbodio al civico 2, nelle vicinanze della stazione di Lambrate a Milano, al cui interno sorge un vecchio edificio industriale abbondato in e per la quale era già stato previsto un progetto di riqualificazione nell’anno 2010 ma che, ad oggi, non vede iniziati neanche i diversi interventi di demolizione previsti. L’intera area circostante, a prevalenza industriale, presenta edifici abbondonati e non accessibili al pubblico, attualmente il lotto risulta chiuso da un muro invalicabile e da dei cancelli che ne proibiscono l’accesso. Per comprendere al meglio le necessità e le opportunità date da questa area e le minacce o le problematiche che la affligono, si partirà da una più ampia analisi del contesto della zona, che riguarderà l’intero quartiere di Lambrate, utilizzando due tipi di analisi, la S.W.O.T. Analysis che verrà suddivisa a sua volte nelle sei dimensioni dell’esagono di Nijkamp e la Stakeholders Analysis, entrambe indagini di supporto alle relative scelte che poi verranno fatte nel corso del procedimento. Successivamente si passerà all’analsi multicriteri, strumento che attraverso una serie di indicatori, ci permette di stabilire quale sia la soluzione migliore per la trasformazione di una determinata area rispetto a delle alternative proposte. Per quanto riguardo questo processo, è previsto l’utilizzo di un software, il DEFINITE 2.0”, il quale è in grado, tramite l’inserimento dei criteri precedentemente scelti e le loro relative misurazioni, di stilare una classifica delle alternative proposte e quindi in grado di stabilire quale di queste sia preferibile rispetto alle altre. La tesi si concluderà con una breve valutazione economico finanziaria che utilizzerà il metodo della stima dei costi totali, verranno perciò calcolati i costi per la realizzazione di progetto e le ipotesi di guadagno, per poi andare a compilare il cosidetto business plan dell’investimento, il quale ci confermerò o meno se il progetto risulti essere conveniente dal punto di vista economico. Il risultato finale di questo elaborato ci permette di comprendere a pieno come l’interazione di diverse metodologie estimative sia in grado di fungere da supporto all’interno del problema decisionale.