Green retrofit business for office buildings. From sustainability to profitability

Green office building in real estate is a continuously growing trend. Working in the property management field I can appreciate how the market is proceeding toward the business of green buildings. The work in the following pages is based on my experience as property manager in Milan and is focused on the retrofit of existing office buildings. The research tries to answer the following questions. Why the Owner of an existing building invests in green retrofit? What's behind it? It’s just a good practice or is a business? Where is the gain? Where is the saving in not going green? The world of construction is changing fast. New market trends in the world of offices, the role of the Owner and of the property management, the strategies and the business behind going green are explained. After describing the new classification of office buildings required by the market in order to recognize different products categories, triggers and challenges for going green and the relative costs and benefits, the text goes deep expounding the most common ways to “green-retrofit” a building. We’ll discover that many times, performing little and simple interventions, great results are achieved in terms of savings. The question that arises now is: “How can I measure green performances? What are the achievements carrying out green retrofit interventions?”. The speech is now moving toward the world of environmental certifications and in particular, is explained in detail the LEED Rating System (Leadership in Energy and Environment and Design). As final step in the treatment we have the case study. All the phases of the process necessary to achieve LEED Gold certification, for an existing office building site in Milan, are described here. This can show how in deep is gone the study and how important has been the investment on this existing building that the Owner undertakes.

Le operazioni di green retrofit rappresentano un trend in continua ascesa. Lavorando nel campo del property management per Cushman & Wakefield, ed occupandomi in particolare della gestione degli immobili ad uso ufficio, ho potuto apprezzare la crescente richiesta da parte delle Proprietà di procedere con attività di green retrofit al fine del raggiungimento delle più importanti certificazioni ambientali. Vi è sostanziale evidenza che gli immobili green siano migliori per l'ambiente rispetto agli edifici convenzionali ma molte Società lungimiranti si stanno rendendo conto che il green building è più realisticamente un business che offre a proprietari e inquilini numerosi vantaggi. Le proprietà sostenibili sono il futuro del settore immobiliare; il green retrofit per gli immobili ad uso ufficio è in linea con le crescenti aspettative del mercato ed è conforme alle emergenti esigenze degli investitori. Nelle seguenti pagine verrà illustrato come vengono classificati gli immobili ad uso ufficio nel mercato immobiliare ed il ruolo delle certificazioni ambientali nell’ambito della classificazione. Parleremo di costi e benefici del green retrofit individuando i maggiori vantaggi di tale operazione e le principali conseguenze qualora si decidesse di non procedere. Si approfondirà successivamente il tema parlando degli interventi che usualmente vengono programmati negli edifici al fine di migliorarne le prestazioni e le maggiori difficoltà a cui si va in contro volendo implementare un percorso di retrofit. Ma come attestare il raggiungimento dei traguardi di sostenibilità?! La trattazione prosegue con la descrizione delle maggiori certificazioni ambientali per poi focalizzarsi sulla certificazione LEED. Verranno spiegati gli obiettivi ed i principi della certificazione per edifici esistenti, gli interventi di manutenzione necessari e la procedura di certificazione. Verrà illustrato in ultimo il caso studio che prende in considerazione lo sviluppo della procedura di certificazione LEED per uno degli edifici ad uso ufficio in gestione a Cushman & Wakefield che ho avuto opportunità di seguire durante l’ultimo anno.