Collective benefits of the extension of the M5 in Settimo Milanese. A hedonic price method application

The aim of the thesis is the ex-ante evaluation of the economic value of the collective benefits stemming from the future extension of the M5 Metro Line unto Settimo Milanese. In fact, this urban transformation generates positive externalities, among which the most significant is the increase of accessibility of the Municipality to Milan. This advantage hasn’t a direct market from which derive its economic value, but we can obtain it from a surrogate market, the housing market: as location theories teach us, the greater the accessibility of a location, the higher its urban land rent, so the value of accessibility is contained within the value of the properties. The methodology applied to measure the collective benefits is organized in two steps: estimation and simulation. In the estimation step, the Hedonic Price Method was applied: it allows to identify an economic value for those goods which have no direct trading market but impact on the value of goods regularly traded. Thus, accessibility measured in distance (m) to the Metro station has been put in a hedonic price function and its implicit value estimated: we obtained how much consumers are willing to pay per square meter to locate one meter closer to the metro stop. In the simulation step, homogeneous residential areas affected by the project were identified and the total land rent increase was found multiplying each area by its average distance from the metro and the accessibility implicit price (in €/sqm per m). This is the economic measure of the social advantages generated by this urban transformation. An alternative location has been hypothesized in order to compare the different general social benefits. The ones of the alternative resulted to be higher than the ones of the actual project, but the implementation of this project variation would generate complications and cost increases that would limit the achievement of the collective advantage. This is not a financial feasibility study: the total economic advantages calculated only suggest that the population achieves social benefits from this urban transformation. The sources to develop the project has to be identified by the Public Administrations.

Scopo della tesi è la valutazione ex-ante del Valore Economico dei Benefici Collettivi derivanti dal futuro prolungamento della linea M5 fino a Settimo Milanese. Questa trasformazione urbana genera esternalità positive, tra cui la più significativa è l'aumento di accessibilità del Comune verso Milano. Questo vantaggio non ha un mercato diretto da cui ricavarne il valore economico, ma lo si può ottenere da un mercato surrogato, il mercato immobiliare: le teorie di localizzazione ci insegnano, maggiore è l'accessibilità di un luogo, maggiore è la sua rendita fondiaria urbana, pertanto il valore dell’accessibilità è contenuto nel valore delle proprietà. La metodologia applicata si articola in due fasi: la stima e la simulazione. Nella fase di stima, viene applicato il Metodo dei Prezzi Edonici: permette di identificare un valore economico per quei beni che non hanno un mercato diretto, ma che impattano sul valore di beni regolarmente commercializzati. Così, l'accessibilità misurata in distanza (m) dalla fermata è inserita in una funzione di Prezzo Edonico e il suo valore implicito stimato: si ottiene quanto i consumatori sono disposti a pagare per metro quadro per localizzarsi un metro più vicino alla fermata. Nella fase di simulazione, zone residenziali omogenee interessate dal progetto vengono identificate e l'aumento totale della rendita fondiaria viene calcolato moltiplicando ogni area con la sua distanza media dalla fermata e con il prezzo implicito dell'accessibilità (€/mq per m). Questa è la misura economica dei vantaggi sociali generati dalla trasformazione urbana. Un percorso alternativo è poi ipotizzato, al fine di confrontare i diversi benefici sociali generati. Quelli dell’alternativa risultano essere superiori a quelli del progetto effettivo, ma l'attuazione di questa variazione genererebbe complicazioni e aumento di costi tali da limitare il raggiungimento del vantaggio collettivo. Non si tratta di uno studio di fattibilità finanziaria: i vantaggi economici calcolati suggeriscono solo che la popolazione ottiene benefici collettivi di questa trasformazione urbana. I fondi per sviluppare il progetto devono essere identificati dalle Amministrazioni Pubbliche.