Il recupero di grandi contenitori dismessi come opportunità per nuove centralità urbane. Una proposta progettuale a Udine

Recently the commercial sector in Italy has undergone significant changes, both in terms of size and typology. . The strong competitive dynamic of the sector has led to the creation of new structures into already dense areas, generating phenomena of commercial oversupply and consequent saturation of the market. Following first the American and then the French situation, the first cases of dead malls have appeared both in urban and suburban contexts. The phenomenon now seems to particularly affect medium and large structures but also some malls are starting to fail due to closures of the anchor store food, local vacancy and falling sales. As a result, these areas remain abandoned even years, waiting for new traders investments. This thesis, starting with a brief summary of the retail evolution, sought to outline the successful strategies in response to the decline of the commercial structures, describing the main successful experiences in both urban and suburban environments.Subsequently it focuses the region Friuli Venezia Giulia and its dynamics of commerce, deepening three regional case studies: Città Fiera in Udine, Tiare Shopping in Villesse and the Palmanova Outlet Village. Then three design guidelines in the reuse of big boxes are introduced: The Garage Traversi and Piazza Cordusio in Milan, and Fondaco dei Tedeschi in Venice. These cases represent a useful toolkit for the design of the final project: the functional recovery of the ex Upim building in Udine, a disused structure which renovation could be a demonstration of how commercial abandoned spaces may be an opportunity for new urban centers.

Negli ultimi anni in Italia il settore commerciale ha subito rilevanti cambiamenti, sia dal punto di vista delle dimensioni, sia delle tipologie insediative e del rapporto con il contesto locale e territoriale. Se da un lato abbiamo assistito al passaggio da un sistema distributivo di piccola dimensione ad un sistema costituito principalmente da medie e grandi strutture di vendita, dall’altro, anche le localizzazioni sono cambiate: da centrali a sempre più periferiche, con conseguenze sui flussi di mobilità e sull’uso del territorio. La forte dinamica concorrenziale interna al settore ha spinto alla continua realizzazione di nuove strutture in aree già presidiate, inducendo realtà commerciali a contendersi i consumatori di uno stesso bacino d’utenza e generando in alcune zone fenomeni di sovraofferta commerciale e di conseguente saturazione del mercato. Sull’onda della realtà americana e poi francese, sono comparsi i primi casi di dismissione sia in contesti urbani che extraurbani. Il fenomeno ad oggi sembra colpire soprattutto i big box di media dimensione ma anche alcuni centri commerciali stanno iniziando a entrare in crisi a causa di chiusure degli anchor store alimentari, spazi sfitti e calo delle vendite. Ne risulta che questi insediamenti rimangono abbandonati anche anni, in attesa che nuovi soggetti economici provino a intervenire per adeguarli e rilanciarli in termini qualitativi. Questa tesi, a partire da una breve sintesi sull’evoluzione del retail e sulle cause delle attuali problematiche del commercio, cerca di delineare le strategie che sono risultate vincenti nella risposta al declino delle strutture commerciali, descrivendo le principali esperienze progettuali di successo in ambito sia urbano che extraurbano. Attraverso un richiamo all’inquadramento legislativo italiano, lo studio si focalizza sulle dinamiche del commercio nella regione Friuli Venezia Giulia, approfondendo tre casi studio a livello regionale: Città Fiera a Udine, Tiare Shopping a Villesse e il Palmanova Outlet Village, mantenendo sullo sfondo, dal punto di vista metodologico, l’osservazione di tre potenziali buone pratiche progettuali di riuso di grandi volumi urbani: l’ex Garage Traversi e l’ex Poste di Piazza Cordusio a Milano, e il Fondaco dei Tedeschi a Venezia. Questi casi costituiscono un toolkit utile alla realizzazione del progetto finale: il recupero del grande contenitore dismesso ex Upim localizzato nel centro storico di Udine, a dimostrazione di come le strategie di risposta al declino commerciale e terziario possano rappresentare un’opportunità per il progetto di nuove centralità urbane.