A decision support system for private and public benefits' evaluation in urban development : the case of Lombardy region

The thesis has the aim to identify how public benefit and private benefit can be defined in the context of complex programs of urban development in Lombardy region, analysing the concluded Integrated Intervention Programs and then focusing on the case-study of Santa Giulia in Milan for a “live” evaluation of the program’s economic feasibility. The estimation of surplus engendered by the urban development, calculated through a deterministic approach of investment appraisal, is afterward questioned by the application of a stochastic method of sensitivity test, Quantitative Risk Analysis. Then, basing on extra planning fees which are still subject of the negotiating process between Milan’s municipality and the private developer, different scenarios are generated with related risk acceptance levels. This scenario analysis can represent a decision support system to evaluate economic feasibility according to extra planning fees’ structure. The research deals with the matter of supporting local authorities within the negotiating process with the private developers, through an objective and systematic method in order to estimate the appropriate amount of extra planning fees as compensation on land value capture for the private developer, thanks to the zoning plan’s variations of the Integrated Intervention Program.

La tesi si propone di identificare il modo in cui il beneficio pubblico e il beneficio privato possono essere definiti nel contesto della programmazione negoziata della Regione Lombardia, prendendo come oggetto dell’analisi i Programmi Integrati d’Intervento (PII) conclusi e successivamente focalizzandosi sul caso studio del PII di Santa Giulia a Milano per una valutazione in fieri della fattibilità economica del progetto. La stima del surplus generato dalla trasformazione urbana, ottenuta tramite un modello deterministico di valutazione dell’investimento, è poi messa in discussione dall’applicazione di un metodo stocastico di analisi di sensitività, la Quantitative Risk Analysis. Con la definizione di diversi scenari, sulla base della struttura degli extra-oneri che sono attualmente oggetto del processo di negoziazione tra l’amministratore pubblico e lo sviluppatore privato, è possibile modellare un sistema di supporto decisionale che associa ai diversi scenari il livello di rischio atteso. La tesi affronta dunque il problema della difficoltà da parte degli enti locali di saper valutare in maniera obiettiva e metodica la correttà quantità di extra-oneri da richiedere allo sviluppatore come compensazione della variante urbanistica concessa con la promozione del Programma Integrato d’Intervento.