The stadium as a real estate product. Application of an hedonic price method variant : the Allianz Stadium case study

The theme of the lack of modern and cutting-edge italian stadiums with the major european models is particularly relevant nowdays. In recent years, however, it have been experiencing a trend reversal over this situation. If, however, the realization of a stadium gives rise to unquestionable benefi ts for the football company promoter of its realization, is it also possible to evaluate the benefi ts in terms of the change in real estate value that the stage engenders in the context in which it is inserted? This thesis therefore aims to fi rst determine the impact that the construction of the Allianz Stadium in Turin has had on the real estate market and second, to verify whether the results obtained are in accordance with other realities that have experienced the rise of new stadiums ones like Reggio Emilia and Udine. The thesis, in particular, is divided into two parts: the fi rst part analyze the stadiums situation in the major european football leagues, such as England, Germany, Italy, Spain and France. For each of these, there will be presented the main actions taken in terms of safety, the connotative features of the plants, the manage-ment modality and the representative stadiums. The aim is to create an overview able to describe the trend of the european situation. The second part of the thesis analyzes in a specifi c way the Allianz Stadium case. In particular, we quantifi ed the economic benefi ts deriving from the reconstruction of the Allianz Stadium in terms of the increase/decrease in the value of the real estate concerned. This was possible by applying an hedonic price methodology variant, which allows an estimate of the ex-post ex-post economic benefi ts of the transformation being analyzed. Finally, a further qualitative analysis was carried out on the Mapei Stadium in Reggio Emilia and at Dacia Arena in Udine to compare the results obtained before.

Il tema relativo alla mancanza di stadi italiani moderni e all’avanguardia con i principali modelli europei risulta essere particolarmente rilevante ai tempi d’oggi. Negli ultimi anni tuttavia si sta registrando un’ inversione di tendenza rispetto a questa situazione. Se però la realizzazione di uno stadio, genera indiscutibili benefi ci per la società calcistica promotrice della sua realizzazione, è possibile, altresì, valutare i benefi ci in termini di variazione di valori immobiliari che lo stadio genera nel contesto in cui è inserito? Questa tesi, pertanto, ha l’obiettivo di determinare in primo luogo l’impatto che la costruzione dello Allianz Stadium ha avuto sul mercato immobiliare torinese e in secondo luogo quello di verifi care se i risultati ottenuti fossero concordi con altre realtà che hanno visto sorgere stadi nuovi quali Reggio Emilia e Udine. La tesi, in particolare è suddivisa in 2 parti: la prima parte vuole analizzare la situazione degli stadi nelle principali Leghe calcistiche europee, quali Inghilterra, Germania, Italia, Spagna e Francia. Per ciascuna di queste realtà verranno presentate le principali azioni intraprese in termini di sicurezza, le caratteristiche connotanti degli impianti, le modalità di gestione e gli stadi rappresentativi. Si vuole, dunque, cercare di creare una panoramica in grado di descrivere il trend della situazione europea sotto questo aspetto. La seconda parte della tesi analizza in modo puntuale il caso dello Allianz Stadium. In particolare si vuole quantifi care i benefi ci economici derivanti dalla riqualifi cazione dello Allianz Stadium in termini di incremento/decremento del valore del patrimonio immobiliare interessato. Ciò è stato possibile tramite l’applicazione di una variante della metodologia dei prezzi edonici: quest’ultima, infatti, consente di poter realizzare una stima dei benefi ci economici ex-ante ex-post relativa alla realizzazione della trasformazione analizzata. Infi ne, un’ ulteriore analisi qualitativa è stata compiuta in merito al Mapei Stadium di Reggio Emilia a alla Dacia Arena di Udine per comparare i risultati ottenuti in precedenza.