Analysis of the performance and the management needs of a vertical neighborhood. Il Grattacielo dei Mille in Piacenza, a case study

The thesis aims at debating a case study on the performance and management of a particular built environment: a skyscraper located in Piacenza mainly used for residential purposes. About 500 people live in the building object of study and they bear an average annual management cost of approximately 614,000.00 € (as a small firm). The purpose of the thesis is to understand its history, the way it has been realized, how the values ​​of the residential units varied over time and what is the relation with the related values observed for the city of Piacenza (underlining the reasons when different trends are identified). Then other analysis will be developed in order to understand the size and characteristics of ordinary and extraordinary maintenance activities with their values ​​and their performance over time. It involves the understanding of environmental performance alongside the economic one and assessing some technical features, technological and organizational solutions that could be put in place to improve service efficiency, optimize costs, and reduce environmental impact. Finally, it is important to highlight some of the paths that have been developed within the skyscraper from the point of view of relationships among the people who live in the building (considering that there are also some offices and business activities beside a majority of families). Such analysis is carried out also with the aim of understanding the technical and territorial performance of the skyscraper housing solutions, in comparison to many other possible solutions currently available and often already used in similar cases, also in relation to new sustainability goals, not only related to economic sustainability, but also to environmental and social sustainability. The aim of the dissertation is therefore also to identify and discuss a method of analysis, underlining the more relevant assessments in order to highlight the value elements produced over time from the point of view of the use functions and real estate values. On the other hand, the work allowed identifying a set of elements and operating conditions and demand for products and services that have characterized and will in the future characterize the management and maintenance of the building.

La presente analisi tratta di un caso studio relativo alle performance e alla gestione del costruito di un grattacielo localizzato a Piacenza e utilizzato per la maggior parte per usi residenziali, in cui vivono circa 500 persone e con un budget di gestione annuale medio pari a circa 614.000,00 € (come una piccola impresa). Si tratta di comprendere la sua storia, come è stato realizzato, come sono variati i valori delle unità abitative nel tempo e con che rapporto rispetto a quelli della città di Piacenza (con le relative ragioni in caso di andamenti differenti). Si tratta di comprendere le dimensioni e le caratteristiche delle attività di manutenzione ordinaria e straordinaria con i relativi valori e il loro andamento nel tempo. Si tratta di comprendere la performance ambientale accanto a quella economica e valutare alcune soluzioni tecniche, tecnologiche e organizzative che potrebbero essere messe in atto per migliorare l'efficienza dei servizi, ottimizzare i costi e ridurre l'impatto ambientale. Si tratta infine di mettere in evidenza alcuni percorsi che si sono sviluppati nell'ambito del grattacielo dal punto di vista delle relazioni tra i soggetti che abitano/animano l'edificio (considerando che ci sono sia uffici e attività commerciali che famiglie). Tutto questo anche con l'obiettivo di comprendere le performance tecniche e territoriali di soluzioni abitative di tipo grattacielo rispetto alle molte altre soluzioni cui si sta guardando al giorno d'oggi, anche in relazione a nuovi obiettivi di sostenibilità non solo economica ma anche ambientale e sociale. L’obiettivo del lavoro è quello di costruire e proporre un metodo di analisi e poi sviluppare le relative valutazioni in modo da mettere in evidenza da un lato gli elementi di valore prodotti negli anni dal punto di vista delle funzioni d’uso e dei valori immobiliari e, dall’altro, l’insieme degli elementi e delle condizioni di funzionamento e della domanda di prodotti e servizi che hanno caratterizzato e potranno in futuro caratterizzare la gestione e manutenzione dell’edificio.