Rating operating financial project : a project quality indicator. Case study : analysis concerning the restructuring and the change of use of a building in Turin

The present study describes the process that led to the development of an experimental risk calculation model for projects in the construction industry called RaOFP - Rating Operating Financial Project. Its aim is to verify the sustainability of a construction project by analysing the technical, economic and financial aspects of projects in Private Public Partnership (PPP) through the Project Finance (PF) tool, in order to achieve a proposal that not only respects the constraints related to the construction but also that one related to the finance. It is possible to summarize the dissertation in two main sections. In the first one, are studied and analysed the PPP and PF tool paying particular attention to the allocation of risks between the public and the private; the voluntary standard UNI 11453 “Linee guida per l’iter di finanziamento per le costruzioni” used as a support and study tool in the model development; the genesis and evolution of rating systems. In the second one is proposed the model from both theoretical and operational point of view. Its development allowed to: - define the processes and their sub elements thanks a WBS that highlights specific information and data required in the form of documents, - identify for each process and area of competence the relevant documents to be prepared for a quality project; - develop layout sheets able to analyse each of them and to rank their risk level; - build "unique and specialized archive" that collects and reorders project’s information and data; - identify the numeric risk value of the project, related to the processes P1-Project’s bankability and P2-Preparation of the loan agreement, which groups all the individual scores assigned during the analysis. In order to test and verify its quality and applicability is proposed a case study concerning the restructuring and change of use of a building in Turin at the end of which a risk mapping is carried out. The latter has the aim to collect the criticalities of a rating assessment in reality in order to easily identify possible sources of risk and being able to intervene in favour of project’s sustainability from the early stages.

Il presente studio descrive il processo che ha portato allo sviluppo di un modello sperimentale di calcolo dei rischi per i progetti nel settore delle costruzioni chiamato RaOFP - Rating Operating Financial Project. Il suo obiettivo è quello di verificare la sostenibilità di un progetto di costruzione analizzando gli aspetti tecnici, economici e finanziari nel PPP (Partenariato Pubblico Privato) attraverso lo strumento Project Finance (PF), al fine di ottenere una proposta che non solo rispetti i vincoli riguardanti la costruzione, ma anche quella relativa alla finanza. È possibile riassumere la tesi in due sezioni principali. Nella prima, sono stati studiati e analizzati lo strumento PPP e PF, prestando particolare attenzione all'assegnazione dei rischi tra pubblico e privato; la UNI 11453 "Linee guida per l'iter di finanziamento per le costruzioni" utilizzata come strumento di supporto e studio nello sviluppo del modello; la genesi e l'evoluzione dei sistemi di rating. Nella seconda si propone il modello sia dal punto di vista teorico che operativo. Il suo sviluppo ha consentito di: - definire i processi e i loro sottogruppi grazie ad un WBS che mette in evidenza specifiche informazioni e dati richiesti in forma di documenti, - individuare per ogni processo e area di competenza i documenti pertinenti da preparare per un progetto di qualità; - sviluppare schede di layout in grado di analizzare ciascuna di essi e di classificare il loro livello di rischio; - costruire "archivio unico e specializzato" che raccoglie le informazioni e i dati del progetto; - identificare il valore del rischio numerico del progetto, relativo ai processi P1- Bancabilità di progetto e P2-Preparazione del contratto di finanziamento, che raggruppa tutti i punteggi individuali assegnati durante l'analisi. Al fine di testare e verificare la qualità e l'applicabilità si propone un caso di studio relativo alla ristrutturazione e alla modifica di destinazione d'uso di un edificio a Torino alla fine della quale viene eseguita una mappatura dei rischi. Quest'ultima ha lo scopo di raccogliere le criticità di una valutazione di rating nella realtà al fine di individuare facilmente le possibili fonti di rischio e di intervenire a favore della sostenibilità del progetto fin dalle prime fasi.