Public real estate funds : INVIMIT SGR and territory sub-fund

The purpose of this dissertation is to analyses the valorisation processes of Italian public real estate assets according to the dispositions of the art. 33 of the decree d.l. 98/2011. The law provides the establishment of an integrated system of real estate fuds called “fund of funds” to be managed by a public asset management company specifically established: INVIMIT SGR. This company manages the real estate fund “i3-Core”, that, by means of its branch “Territory Sub-fund”, should participate in the valorisation processes of public real estate owned by Territorial Entities that resort to public real estate funds. After four years since the operativity of Territory Sub-fund, none real estate fund was established by Territorial Entities and invested by INVIMIT SGR. To investigate the causes of such situation, it was firstly carried out a review of the Italian regulation framework in the field of public real estate asset, analysing the size of public properties and the financial tools available to Public Administrations to dispose, develop and manage their asset. Then the focus moved to the existing cases of integrated systems of public real estate funds, analysing the available data and experiences. Specifically, the study of Territory Sub-fund is based on the review on the internal investment procedures and on the achieved results of which there was found out some recurrent aspects. Such elements were investigated resorting to direct contact with the involved operators and professionals. Further the results were confirmed also by qualitative analysis of two cases study. What emerges is a problem of knowledge and awareness of real estate management issues by Public Administrations that becomes extremely cautious, fearing mistakes, in managing the process, lengthening the times up to the abandon the valorisation projects. The solution passes through a greater involvement of private operators (in the forms of advisors and promoter of public asset valorisation initiatives) and through central legislative and administrative interventions, aimed at encouraging the commitment of Territorial Administrations in the establishment of real estate fund.

L’obiettivo di questa tesi è quello di analizzare i processi di valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico Italiano, in base a quanto previsto dall’art. 33 del d.l. 98/2011. Tali disposizioni prevedono che venga istituito un sistema integrato di fondi immobiliari secondo lo schema c.d. del “fondo di fondi”, il quale venga poi gestito da una società di gestione del risparmio pubblica appositamente costituta: INVIMIT SGR. Tale società ha istituito il fondo immobiliare multi-comparto “i3-Core” il quale, attraverso il “Comparto Territorio”, dovrebbe partecipare ai processi di valorizzazione immobiliare, tramite fondi immobiliari, promossi o partecipati dagli Enti Locali. Dopo quattro anni dall’operatività del Comparto, nessun fondo immobiliare è stato promosso dagli EE.LL. ed investito da INVIMIT. Per approfondire le cause di tale situazione, è stata dapprima svolta una revisione del quadro legislativo in materia di immobili pubblici, analizzando l’estensione del patrimonio immobiliare pubblico e quali strumenti sono a disposizione delle PA per la gestione dei propri beni. Sono state analizzate poi le iniziative esistenti di integrazione dei fondi immobiliari pubblici confrontando i dati disponibili e le esperienze realizzate. Nello specifico, l’analisi del Comparto Territorio è basata sullo studio delle procedure d’investimento e sui risultati raggiunti, i quali presentano alcuni aspetti ricorrenti. Per analizzare poi tali elementi sono stati contatti operatori e professionisti operanti nel settore, confrontando infine quanto emerso con due casi studio. Quello che viene fuori è un problema di conoscenza e consapevolezza riguardo la gestione del proprio patrimonio immobiliare da parte delle Pubbliche Amministrazioni, le quali agiscono con estrema cautela, per paura di errori, nella gestione dei processi rallentandone l’avanzamento arrivando, a volte, fino all’abbandono dei progetti. La soluzione al problema passa attraverso un maggior coinvolgimento degli operatori privati (come consulenti e promotori di iniziative di valorizzazione) e attraverso una serie di interventi legislativi e ammnistrativi centrali, con l’obiettivo di incoraggiare le Amministrazioni Territoriali ad intraprendere percorsi di valorizzazione del proprio patrimonio tramite l’uso di fondi immobiliari.