Milan : office REvolution. Real estate implications of smart working practices

A number of companies have begun to move towards the implementation of flexible organizational policies that are progressively transforming the traditional concept of the time and space used for work. This phenomenon has attracted media attention towards new working models, which have perhaps encouraged the recent introduction of the Agile Working Law (22 May 2017, no.81), which has laid the foundations for a concrete development of new forms of flexible work, currently already spreading informally also in Italy. This thesis will analyse the impact created by this rapid transformation, both from an architectural and commercial point of view, aiming to identify the main causes of the current imbalance between supply and demand of office property. The study focuses on the real estate dynamics that characterize the metropolitan area of Milan, identified as the main driver of this technological and social transformation in Italy, with the aim to define the factors that are influencing the demand for office space. The research will look at real estate stock characterized by obsolete, often vacant, units that tarnish the image and efficiency of the city’s built environment. Despite real estate absorption rates remaining steady, it is becoming apparent that the new dynamics exclude a part of tertiary-commercial assets available without leaving prospects for their use. Seeking the causes of this huge volume of vacant space, it is possible to identify the recent tendency towards "real estate concentration", which entails a reduction of space needs. This research will attempt to understand and describe this phenomenon by analysing a number of case studies and identifying the best practices spread at a European level. Based on the considerations that have been made, the study will conclude with an outline of a possible scenario for the evolution of the real estate market of the city of Milan.

Numerose aziende hanno cominciato a muoversi negli ultimi anni verso l’implementazione di politiche organizzative flessibili che stanno progressivamente trasformando la tradizionale concezione di tempo e di spazio lavorativo. Questo fenomeno ha generato un forte interesse mediatico verso i nuovi modelli lavorativi, che ha forse incoraggiato la recente approvazione della legge sul Lavoro Agile (Legge 22 maggio 2017, n.81), tramite la quale si sono poste le basi per un concreto sviluppo delle nuove forme di lavoro flessibile, ormai già diffuse in maniera informale anche sul territorio italiano. La tesi analizza l’impatto derivato da questa rapida trasformazione, sia dal punto di vista architettonico che immobiliare, andando a individuare le principali cause dell’attuale disallineamento tra la domanda e l’offerta di beni direzionali. Lo studio si focalizza sulle dinamiche immobiliari che caratterizzano l’area metropolitana di Milano, individuata come principale promotrice di questa trasformazione tecnologica e sociale all’interno del contesto italiano, al fine di individuare i fattori che guidano l’attuale domanda di spazio. La ricerca evidenzia uno stock immobiliare caratterizzato da unità obsolete, spesso vacanti, che gravano sull’immagine e l’efficienza dell’ambiente costruito della città. Nonostante un assorbimento immobiliare piuttosto costante, emerge come le nuove dinamiche escludano una parte del patrimonio terziario-direzionale disponibile senza lasciare prospettive di utilizzo. Tra le cause di questo ingente volume di sfitto o inutilizzato, s’individua la recente propensione alla “concentrazione immobiliare”, che si manifesta tramite la riduzione del fabbisogno di spazio. Nella ricerca si è cercato di comprendere e descrivere questo fenomeno, analizzando alcuni casi studio e individuando le best-practice diffuse a livello europeo. Sulla base delle considerazioni emerse, il lavoro termina proponendo un possibile scenario per l’evoluzione del mercato immobiliare direzionale della città di Milano.