Creazione di un simulatore digitale di design optioneering per le prime fasi di sviluppo immobiliare

In the last real estate cycles, we are witnessing two radically opposing elements within the residential market: on the one hand the lack of marginality, on the other, the willingness of the customer to have a customized product. A first study was then conducted on the situation in which the residential property market is nowadays, followed by real estate market surveys, highlighting potential buyer requests, broken down by geographic areas, customer's age and building typologies. Within chapter 4, the thesis is really getting going, initially was reported the study phase on housing modules, then presented the digital model that was conceived, called “Modello 1”, while simultaneously exploiting the potential of two software: Revit and Dynamo. The tool can provide a great deal of output information, starting with very few data inputs: given an urban lot, known to the geolocation, configuration, urban planning indexes that govern the potential building structure that can arise, you can supply the 3D configuration of the building complex in output, to which all related information is associated, exploiting the BIM characteristics of the software. At this point, the Revit model is delivered to the designer, who will be able to make the desired variations. He can be comparing, in a simultaneous way, the economic shifts that he has made with respect to the starting model. To validate the created computer tool, we chose for the development of two case works. Starting from the lot and its urban planning parameters, we applied "Modello 1" and analysed the relative output data, comparing them with the real constructions work, then highlighting strengths and weaknesses. It has been shown that there is a need to correct some procedures and how these should represent new input data for the process, thus representing "lessons learned".

Negli ultimi cicli immobiliari stiamo assistendo alla presenza di due elementi radicalmente contrapposti all’interno del mercato residenziale: da un lato l’insussistenza di marginalità, dall’altra, la volontà da parte del cliente di avere un prodotto su misura, “customizzato”. È stato quindi condotto un primo studio sulla situazione in cui si trova oggi il mercato immobiliare residenziale, seguito da indagini di mercato, che mettessero in evidenza le richieste del potenziale acquirente, suddivise per aree geografiche, età anagrafica del cliente e tipologie edilizie. All’interno del capitolo 4 viene riportata la fase di studio condotta sui moduli abitativi, successivamente viene presentato il modello informatico che è stato ideato, denominato “Modello 1”, sfruttando contemporaneamente le potenzialità di due software: Revit e Dynamo. Lo strumento è in grado di fornire una grande quantità di informazioni in output, partendo da pochissimi dati in input: dato un lotto, di cui si conosce la geolocalizzazione, la configurazione, gli indici urbanistici che governano il potenziale organismo edilizio che vi può sorgere, si riesce a fornire in output la configurazione 3D del complesso edilizio, a cui vengono associate tutte le informazioni correlate, sfruttando il carattere BIM dei software. Arrivati a questo punto, il modello Revit viene consegnato al progettista, il quale potrà svolgere le variazioni volute, paragonando, in maniera del tutto simultanea, gli scostamenti economici che queste hanno comportato rispetto al modello di partenza. Per avvalorare il simulatore digitale creato, si è optato per lo sviluppo di due casi studio. A partire dal lotto e dai relativi parametri urbanistici, non abbiamo fatto altro che applicare “Modello 1” ed analizzare i dati di output relativi, confrontandoli con gli interventi edilizi effettivamente realizzati, per poi evidenziare punti di forza e punti di debolezza. A seguire è stato evidenziato come sussista la necessità di correggere certe procedure e come queste debbano rappresentare nuovi dati di input per il processo, materializzandosi dunque in delle “lessons learned”.