The first shopping centre of the future in Italy : an experimental strategy for the definition of its market value

The term “financialization” of the real estate market means the progressive approach in the methods and techniques of economic evaluation and in the structure of the real estate market to securities market. The difference in the economic assessment between a shopping center, for example, and a corporate equity or a bond is becoming increasingly small. Real estate assets, while maintaining their physical and architectural dimensions, are treated by economic operators in a way that is more and more similar to goods of the second type. Consequently, the two markets that reflect the exchanges of financial and real estate securities tend to merge into a single capital market, organized according to uniform rules and practices. Real estate will be a very important investment area for the next few years: the development of new urban areas and the redevelopment of other existing ones are not just an investment opportunity but become the lever of further value creation. All this means that only an adequate technical and financial understanding of real estate can lead to the strengthening of the union between real estate and finance. The knowledge of the evaluation techniques of real estate projects is the basis of all this. Shopping centers, such as leisure and entertainment buildings, are one of the most significant functional building types of post-modern society. They represent the place of movement and of the relationship between people and the "world of goods". Despite their massive presence in Italy, very little is known about their real estate and management size. In this context this thesis is developed. The main purpose is the in-depth analysis of the retail sector and the main valuation methods and, in particular, the value assessment, through an innovative model, of the first shopping center of the future in Italy: the Piedmont shopping Village. The starting point for defining the market value of an income generating property, like a shopping center, is the analysis of data provided by the client. However, when we are not aware of the above mentioned historical data concerning the trend of a shopping center, it is difficult to correctly proceed to estimate its value. Anyhow, what is objective is that the market value and the rent of the asset, are closely related to each other. Indeed, when all the evaluation assumptions are equal, they are governed by a direct proportionality relationship. It is important, when not enough information is available for the evaluation of a real estate asset, to refer to the reliability of existing methodological standards, but to use alternative and logic-based strategies to achieve the desired result. The thesis considers the application of income and financial assessment methods, comparing them with the cost and market methods. In this way, is possible to understand how discounting criteria can be applied to the valuation of real estate assets and what effects this implies on the determination of value, on investments and therefore on the dynamic structure of the market.

Con il termine finanziarizzazione del mercato immobiliare si intende il progressivo avvicinarsi nei metodi e nelle tecniche di valutazione economica e nella struttura del mercato dei beni immobiliari ai beni mobiliari. La differenza nella valutazione economica tra un centro commerciale, ad esempio, e un’azione societaria o un’obbligazione è sempre più esigua. I beni immobiliari, seppur mantenendo la loro dimensioni fisica e architettonica, sono trattati dagli operatori economici in un modo sempre più simile ai beni del secondo tipo. Di conseguenza i due mercati che riflettono gli scambi dei titoli finanziari e dei beni immobiliari tendono a fondersi in un unico mercato dei capitali, articolato secondo regole e pratiche omogenee. Il real estate costituirà per i prossimi anni un’area di investimento decisamente importante: lo sviluppo di nuove aree urbane e la riqualificazione di altre già esistenti non sono solo un’opportunità di investimento di per sé ma divengono la leva di ulteriore creazione di valore. Tutto ciò significa che solo un’adeguata comprensione tecnico-finanziaria degli immobili può portare al rafforzamento del connubio fra real estate e finanza. La conoscenza delle tecniche valutative dei progetti immobiliari è proprio alla base di tutto questo. I centri commerciali, come gli edifici per il tempo libero ed il divertimento, costituiscono una delle tipologie edilizie funzionali più significative della società post moderna. Essi rappresentano per eccellenza il luogo del movimento e della relazione tra le persone e il “mondo delle merci”. Nonostante la loro massiva presenza in Italia, molto poco si conosce della loro dimensione immobiliare e gestionale. In questo contesto si inserisce questa tesi. Essa si pone come obiettivo principale l'analisi approfondita del settore retail, delle principali metodologie di valutazione e in particolare, la stima del valore, attraverso una strategia innovativa, del primo centro commerciale del futuro in Italia: il Piemonte shopping mall. Il punto di partenza per la definizione del valore di mercato di un immobile a reddito come un centro commerciale è lo studio dei dati forniti dalla committenza. Quando però non si è in possesso dei dati storici sopra citati riguardanti l’andamento di un centro commerciale, è difficile procedere correttamente alla stima del suo valore. Quello che però è oggettivo è che il valore di mercato, e il canone dell’asset sono strettamente correlati l’uno con l’altro. Infatti, quando tutte le assumptions valutative sono uguali, vige una relazione di diretta proporzionalità. È importante, quando non si è a disposizione di sufficienti informazioni per la valutazione di un asset immobiliare, far riferimento all’affidabilità di standard metodologici esistenti, ma utilizzare strategie alternative e basate sulla logica per ottenere il risultato voluto. La tesi considera l’applicazione di metodi reddituali e finanziari di valutazione, ponendoli a confronto con i metodi di costo e di mercato. In questo modo si rende l’idea di come i criteri di attualizzazione possano essere applicati alla valutazione dei beni immobiliari e quali effetti ciò comporti sulla stima del valore, dunque sugli investimenti e quindi sulla struttura dinamica del mercato.