Statistical evaluation of real estate profile at the metropolitan level : an application in the metropolitan city of Milan

The main metropolitan conurbations are, in every country of the global economy, the main engine of development. We will delve into this concept by verifying its role and truthfulness, analyzing its function in the phenomenon of urbanization and deepening the Italian institutionalization of Metropolitan Cities. After a careful investigation and synthesis of international and Italian literature on the construction and best use of real estate indices, we will propose an analysis framework for the real estate profile on a metropolitan scale, to understand the role of this entity in the real estate industry. Our proposal for the analysis framework has led us to develop an index specifically created, the Correlation index, an index to monitor the correlation of six-months variations in GCR (gross capitalization rate) for each of the municipalities of the Metropolitan City with respect to the prevalent Municipality. In support of these index we have proposed and developed Treemaps, Correlation Matrices and GIS based Maps, which form and complete the framework of analysis with more dynamic and interactive data visualization tools. Such a framework will be integrated with a real estate outlook offering indices inherent to the value of real estate and one for the value of leases, an NTN index (number of transactions normalized) and a GCR index (gross capitalization rates). This real estate profile analysis framework is based on a metropolitan scale, but is designed to be scalable and reproducible for other situations, not just the Metropolitan City.

I grandi agglomerati metropolitani sono, in ogni paese dell'economia globale, il motore principale dello sviluppo. Approfondiremo questo concetto verificandone il ruolo e la veridicità, analizzando la sua funzione nel fenomeno dell'urbanizzazione e approfondendo l'istituzionalizzazione italiana delle Città Metropolitane. Dopo un'attenta indagine e sintesi della letteratura internazionale e italiana sulla costruzione e il miglior utilizzo degli indici immobiliari, proporremo un framework di analisi del profilo immobiliare su scala metropolitana, per comprendere il ruolo di questa entità nel settore Real Estate. La nostra proposta per il framework di analisi ci ha portato a sviluppare un indice appositamente creato, l'Indice di Correlazione, un indice per monitorare la correlazione delle variazioni semestrali del GCR (tasso lordo di capitalizzazione) per ciascuno dei comuni della Città Metropolitana rispetto al Comune prevalente. A supporto di questo indice abbiamo proposto e sviluppato Treemaps, Matrici di Correlazione e Mappe basate su tecnologia GIS, che formano e completano il framework di analisi con dinamici ed interattivi strumenti di visualizzazione dei dati. Tale framework sarà integrato con una outlook immobiliare che offrirà un indice inerente al valore degli immobili e uno per il valore delle locazioni, un indice NTN (numero di transazioni normalizzate) e un indice GCR (tassi lordi di capitalizzazione). Questo framework di analisi del profilo immobiliare si basa su una scala metropolitana, ma viene pensato scalabile e riproducibile anche per altre situazioni, non solo per la Città Metropolitana.