IPSX. The international property security exchange. Analysis of the first stock exchange dedicated to commercial real estate

The role of real estate has changed and its characteristics are becoming increasingly attractive for investors that seek a better risk-return relationship. The securitisation of commercial real estate is a well-documented ambition and need for asset owners and investors. In the last decades there have been different attempts to increase the efficiency and the liquidity of the market and to allow a wider category of investors to get direct access to commercial real estate and its yield-based characteristics through property vehicles. However, in comparison with other asset classes such as equities and bonds, real estate still lags behind and it is viewed from investors as an asset class and not as a mainstream asset class due to the lack of a public market. The International Property Securities Exchange (IPSX) will be the first regulated stock exchange in the world dedicated to the admission and trading of single asset commercial property securities. This thesis aims to investigate the impact that IPSX will have on the actual real estate scenario and the potential benefits that will be provided to asset owners and investors. The analysis provides different results. On the one hand, there will be a democratisation of the access to commercial real estate investments. In fact, for the first time, the choice to invest in specific commercial property will be allowed to a wider category of investors, including also individual investors. On the other hand, asset owners will have the opportunity to partially sell their asset, retaining the control and benefiting from a wider pool of investors. In addition, a reliable index related exclusively to the performance of commercial real estate will be created.

Il ruolo dell’immobiliare è cambiato e le sue caratteristiche stanno diventando sempre più attraenti per gli investitori che cercano un miglior rapporto rischio-rendimento. La cartolarizzazione degli immobili commerciali è un'ambizione e una necessità ben documentata per i proprietari e per gli investitori. Negli ultimi decenni ci sono stati diversi tentativi per aumentare l'efficienza e la liquidità del mercato e per consentire a una categoria più ampia di investitori di ottenere un accesso agli immobili commerciali e alle sue caratteristiche di rendimento tramite veicoli immobiliari. Tuttavia, rispetto ad altre asset class come azioni e obbligazioni, il settore immobiliare è rimasto indietro e viene visto dagli investitori come un asset class e non come una mainstream asset class a causa della mancanza di un mercato pubblico. L’International Property Securities Exchange (IPSX) sarà la prima borsa valori regolamentata al mondo dedicata all'ammissione e alla negoziazione di azioni di singoli immobili commerciali. Questa tesi si propone di indagare l'impatto che l’IPSX avrà sull'attuale scenario immobiliare e i benefici che saranno forniti ai proprietari e agli investitori. L’analisi fornisce diversi risultati. Da un lato ci sarà una democratizzazione dell’accesso negli investimenti in immobili commerciali. Infatti, per la prima volta, la scelta di investire in un particolare immobile commerciale sarà consentita a una più ampia categoria di investitori, inclusi gli investitori individuali. Dall’altro lato, i proprietari avranno l’opportunità di vendere parzialmente il proprio immobile conservandone il controllo e beneficiando di un bacino più ampio di investitori. Inoltre, ci sarà la possibilità di creare un indice affidabile relativo esclusivamente alle performance degli immobili commerciali.