The methodology of hedonic pricing : a simulation exercise for Scalo Romana

The aim of this work is to evaluate the transformation of Ex Scalo di Porta Romana through the application of the hedonic price methodology and to quantify the economic benefits deriving from the impact that an urban transformation can have in terms of increasing the value of the property assets concerned. This is possible through the application of land rent theories and the hedonic price methodology: the latter, in particular, makes it possible to estimate the economic benefits ex-ante the realization of the analysed project. During the first chapter study the development of the main theories of land rent that are the basis of this study and the factors that determine its existence and development will be presented. In the second chapter, it introduced the methodology of the hedonic prices, indicating the origin and the theoretical foundations underlying the latter and then analysing the fields of application, scientific formulations and, finally, strengths and weaknesses. In the third chapter the case study on the “Ex Scalo Romana” in Milan, Italy and the analysis of the reasons that led the city to dispose of that area with the proposal guidelines of different project presented by different actors involved in the requalification of the area. The fourth chapter will study the characteristics of the value of the buildings and the measurement of the impact on them of existing works; subsequently, the simulation phase of the work consisting in quantifying the collective benefits of elements present in the territory will be launched: The redevelopment of the Ex Scalo Romana by the municipality of Milan to promote the construction of a green space with different activities, in terms of increasing the value of urban heritage, circumscribed in a defined area and deriving from the realization of green space with different activities: walkways, the enlargement of Fondazione Prada and pedestrian passageway under the railway. Finally, in the fifth chapter, some proposed projects will be exhibited within the area on which the new green area will be influenced with the latter, in fact, may represent the opportunity to get a process of redevelopment of some areas of the district Lodi / Romana and all around the actual dismissed circle way in Milan, achievable also thanks to the advantages deriving from a new urban transformation like the one analyzed in this work.

Lo scopo di questo lavoro è mostrare come sia possibile quantificare i benefici economici derivanti dall'impatto che una trasformazione urbana può avere in termini di aumento del valore sui beni immobiliari interessati. Ciò è possibile attraverso l'applicazione delle teorie della rendita fondiaria e la metodologia del prezzo edonico: quest'ultima, in particolare, consente di valutare i benefici economici ex-ante della realizzazione della trasformazione analizzata. Durante il primo capitolo verrà presentato lo sviluppo delle principali teorie sulla rendita fondiaria che sono alla base di questo studio e dei fattori che ne determinano l'esistenza e lo sviluppo. Nel secondo capitolo si procederà all'introduzione della metodologia dei prezzi edonici, indicando l'origine e le basi teoriche alla base di quest'ultima e quindi analizzando i campi di applicazione, le formulazioni scientifiche e, infine, i punti di forza e di debolezza. Nel terzo capitolo il caso studio sulla Scalo Romana a Milano e l'analisi dei motivi che hanno portato la città a disporre di quella zona con le linee guida proposte di diversi progetti presentati da diversi attori coinvolti nella riqualificazione dell'area. Il quarto capitolo studierà le caratteristiche del valore degli edifici e la misurazione dell'impatto su di essi delle opere esistenti; successivamente, verrà avviata la fase di simulazione del lavoro consistente nella quantificazione dei benefici collettivi degli elementi presenti nel territorio: la riqualificazione dell’Ex Scalo Romana da parte del Comune di Milano per promuovere la costruzione di uno spazio verde con attività miste, in termini di incremento del valore del patrimonio urbano, circoscritto in un'area definita e derivante dalla realizzazione di un parco con l’espansione della Fondazione Prada, di sottopassaggi ferroviari. Infine, nel quinto capitolo, alcuni progetti proposti saranno esposti all'interno dell'area su cui sarà sottolineata la nuova area verde con quest'ultima, infatti, potrebbe rappresentare l'opportunità di acquistare un processo di riqualificazione di alcune aree del distretto Lodi / Milano Romana, ottenibile anche grazie ai vantaggi derivanti da una nuova trasformazione urbana come quella analizzata in questo lavoro.