Retail digitalization and urban rent. From standard retail to Retail 2.0

The purpose of the thesis is to analyse, evaluate and propose a real and concrete solution aimed at generating saving in terms of rental costs for commercial activities in the Retail sector, especially in the clothing ambit. The focus of the work revolves around technological innovation and how it can be used to reduce space required for sale, allowing to use a smaller amount of surface, reducing the company’s budget allocated to rents without penalising revenues. The strategy allowing all this is called "Retail Digitalization". In order to provide the right context to the work carried out, a section will be initially realized in which the importance of Location Theory and the concept of rent are explained, since fundamental in the economic sciences leading space distributions. Subsequently, there will be a reference on the City of Milan, describing the reasons that led to choose of the latter as the area being studied, also providing results from an analysis of the real estate dynamics of the City over the years. After defining the context and the area of intervention, the focus will be placed upon the Retail sector, describing its key elements and analysing its history, developments and future forecasts. Following, the work will move to the description of a London project carried out by the Inditex group, since the latter represents the reference model that led to the creation of the Retail Digitalization project, which will be described later. Remaining in this context, an analysis of the interview made to a Real Estate Manager of the Inditex Group is then reported, in order to understand the company dynamics and base the project proposals on concrete needs, verifying their feasibility. Finally, the practical case is presented, referring first to a study of the company characteristics and the presence on the territory of the aforementioned Inditex, a holding company whose Milanese stores have been chosen to implement the project. 7 After that, the strategy of Retail Digitalization is put into practice on five carefully selected existing stores, assuming the two scenarios related to the current situation and to the one predictable with the application of the latter. The results will confirm the possibility of considerably reducing the size of the sales spaces, allowing the reduction of the expenses necessary for the payment of the rental costs. Moreover, thanks to the positive results achieved in this phase, as a conclusion some possibilities for using the money saved are suggested.

L’obiettivo della tesi è quello di analizzare, valutare e proporre una soluzione reale e concreta volta al risparmio in termini di costi d’affitto per attività commerciali nel settore Retail, in particolare nell’ambito dell’abbigliamento. Il fulcro del lavoro ruota attorno all’innovazione tecnologica e di come questa possa essere utilizzata per ridurre gli spazi necessari destinati alla vendita, così da utilizzare una quantità di superficie minore, riducendo il budget aziendale destinato agli affitti senza penalizzare il fatturato. La strategia che permette tutto ciò viene chiamata “Retail Digitalization”. Con lo scopo di fornire il giusto contesto al lavoro svolto, verrà inizialmente realizzata una parte nella quale viene spiegata l’importanza della Location Theory ed il concetto di rendita, fondamentali nell’ambito delle scienze economiche guidanti le distribuzioni spaziali. Successivamente, si farà riferimento alla Città di Milano, descrivendo le motivazioni che hanno portato a scegliere quest’ultima come area oggetto di studio, fornendo inoltre risultati derivanti da un’analisi delle dinamiche immobiliari della Città nel corso degli anni. Dopo la definizione del contesto e del luogo di intervento, si parlerà nello specifico del settore Retail, descrivendone gli elementi chiave ed analizzandone la storia, gli sviluppi e le previsioni future. Di seguito, si passerà alla descrizione di un progetto londinese del gruppo Inditex, poiché quest’ultimo rappresenta il modello di riferimento che ha portato alla nascita del progetto Retail Digitalization, il quale verrà descritto successivamente. Rimanendo in questo ambito, viene poi riportata un’analisi dell’intervista effettuata ad un Real Estate Manager del Gruppo Inditex, in modo da comprendere le dinamiche aziendali e basare le proposte progettuali su necessità concrete, verificandone la fattibilità. Infine, viene presentato il caso pratico, facendo riferimento prima ad uno studio delle caratteristiche aziendali e della presenza sul territorio della sopracitata Inditex, holding i cui stores milanesi sono stati scelti per implementare il progetto. 9 Dopodiché, viene messa in pratica la strategia di Retail Digitalization su cinque negozi esistenti attentamente selezionati, ipotizzando i due scenari relativi alla situazione attuale e a quella pronosticabile con l’applicazione di quest’ultima. I risultati confermeranno la possibilità di ridurre notevolmente le dimensioni degli spazi di vendita, consentendo la diminuzione delle spese necessarie per il pagamento dei costi di affitto. Inoltre, grazie ai risultati positivi conseguiti in questa fase, come conclusione vengono suggerite alcune possibilità di utilizzo del denaro risparmiato.