From spaces to places. ReDeMo : a decision-making model to manage the regeneration of the underused public assets

Abstralct The thesis aims to define a Decision Making Model for public institutions that show the intention or the need to develop projects for the valorisation and regeneration of public buildings "under / unused", through a sustainable and democratic regenerative approach, aimed at to produce social value and to regenerate common goods. From the methodological point of view, the decision-making process is configured as a social innovation platform that, through the logical structuring of a series of incremental steps, is able to activate the progressive involvement of citizens, stakeholders and shareholders and generate change and social impact. The aim is to create an instrument capable of guiding and guiding the process of regeneration of underutilized public patrimony; to outline and hierarchize all possible, shared and sustainable strategies for the re-functionalization of the same; to define a holistic process able to generate from the bottom both the decision (the functional mix) and its feasibility (the mix of services, the private public partnership and the impact finance). The model is called Re.De.Mo (REgenerative DEcision MOdel) and is able to manage and process the data of a complex and multi-stakeholder decision-making process in the areas of functional meta-project, architectural project, urban project, economic-financial sustainability and provision of function (s) and services of public interest. Re.De.Mo. it is a tool of active citizenship: in order to obtain the best result, participation, which is expressed in its use, must be proactive and conscientious, as the model presupposes the awareness of the different actors of the impact and changes to long term that can be generated on the built at various scales (up to the urban scale) *. * in note we can cite the "target" examples of BASE and Cascina Torrette di Trenno. Re.De.Mo. it is a model for creating social value: social sustainability is considered one of the key factors of the model; as proof of this dynamic, the analysis and the re-elaboration of the binomial qualitative tools and quantitative data through the codified application of a series of scientific methodologies are emphasized within the model. Re.De.Mo. it is a real estate due diligence tool that is based on the synergy of two key elements: the first is the platform through which operators can communicate, follow the processes and generate informed proposals; the second is a facilitation service that is carried out through pre-established metrics. Regarding this last point, the facilitator, within the decision-making process, plays the role of leader, manager or advisory for the achievement of the expected socio-economic objectives. The purpose for which Re.De.Mo. is to direct impact finance towards the "highest and best use value" of common goods in order to use public assets as an asset to satisfy the needs and desires of citizens and to provide services of public interest. Finally, the validity of Re.De.Mo. it is "tested" through the application of the model to a real case: the regeneration of a disused building owned by the Municipality of Milan, located in Via Sammartini 73, near the Central Station. Re.De.Mo. it has been developed in contrast to the regeneration dynamics and practices that have characterized the past decades: incomplete decisional processes; inability to create economic vehicles to develop services of public interest; necessity of P.A. to optimize the management of complex construction regeneration processes; necessity of P.A. to attract impact finance and ethical investors; need to create resilient urban polarity. Re.De.Mo. it is by its very nature a democratic instrument, within which any type of cultural, intellectual and racial discrimination is abolished in order to obtain a result that, through an intervention of regeneration of the built, can reflect the real needs of society.

La tesi si prefigge come scopo la definizione di un Decision Making Model per le pubbliche istituzioni che manifestino la volontà o la necessità di sviluppare progetti di valorizzazione e rigenerazione di immobili pubblici “sotto/non utilizzati”, attraverso un approccio rigenerativo sostenibile e democratico, finalizzato a produrre valore sociale e a rigenerare beni comuni. Dal punto di vista metodologico, il processo decisionale si configura come una piattaforma di social innovation che, attraverso la strutturazione logica di una serie di passaggi incrementali, è in grado di attivare il coinvolgimento progressivo di cittadini, stakeholder e shareholder e generare cambiamento e impatto sociale. Il fine è quello di creare uno strumento in grado di orientare e guidare il processo di rigenerazione di patrimonio pubblico sottoutilizzato; di delineare e gerarchizzare tutte le strategie possibili, condivise e sostenibili per la rifunzionalizzazione dello stesso; di definire un processo olistico capace di generare dal basso sia la decisione (il mix funzionale), sia la sua fattibilità (il mix dei servizi, il partenariato pubblico privato e la finanza di impatto). Il modello si chiama Re.De.Mo (REgenerative DEcision MOdel) ed è in grado di gestire ed elaborare i dati di un processo decisionale complesso e multistakeholder nelle aree di metaprogetto funzionale, di progetto architettonico, di progetto urbano, di sostenibilità economica-finanziaria e di erogazione di funzione/i e/o servizi di interesse pubblico. Re.De.Mo. è uno strumento di cittadinanza attiva: al fine di ottenere il risultato ottimale, la partecipazione, che si esplica nel suo utilizzo, deve essere proattiva e coscienziosa, in quanto il modello presuppone la consapevolezza da parte dei diversi attori dell’impatto e dei cambiamenti a lungo termine che possono essere generati sul costruito alle varie scale (fino alla scala urbana)*. *in nota si possono citare gli esempi “target” di BASE e Cascina Torrette di Trenno. Re.De.Mo. è uno strumento per la creazione di valore sociale: la sostenibilità sociale viene considerata uno dei fattori cardine del modello; a riprova di questa dinamica si sottolinea all’interno del modello l’analisi e la rielaborazione del binomio strumenti qualitativi e dati quantitativi tramite l’applicazione codificata di una serie di metodologie scientifiche. Re.De.Mo. è uno strumento di due diligence immobiliare che si fonda sulla sinergia di due elementi cardine: il primo è la piattaforma attraverso cui gli operatori possono comunicare, seguire i processi e generare proposte consapevoli; il secondo è un servizio di facilitazione che si esplica attraverso metriche prestabilite. Riguardo quest’ultimo punto il facilitatore, all’interno del processo decisionale, riveste il ruolo di leader, di gestore o di advisoring per il raggiungimento degli obiettivi socioeconomici previsti. Lo scopo per cui è nato Re.De.Mo. è quello di orientare la finanza di impatto verso l’“highest and best use value” dei beni comuni al fine di utilizzare il patrimonio pubblico quale asset per soddisfare bisogni e desideri dei cittadini e fornire servizi di pubblico interesse. Infine, la validità di Re.De.Mo. viene “testata” attraverso l’applicazione del modello a un caso reale: la rigenerazione di un edificio dismesso di proprietà del Comune di Milano che si trova in Via Sammartini 73, a ridosso della Stazione Centrale. Re.De.Mo. è stato sviluppato in contrapposizione alle dinamiche e prassi di rigenerazione che hanno caratterizzato gli scorsi decenni: processi decisionali incompleti; incapacità di creare veicoli economici per sviluppare servizi di interesse pubblico; necessità della P.A. di ottimizzare la gestione dei processi complessi di rigenerazione del costruito; necessità della P.A. di attrarre finanza di impatto e investitori etici; necessità di creare polarità urbane resilienti. Re.De.Mo. è per sua natura uno strumento democratico, all’interno del quale qualsiasi tipo di discriminazione culturale, intellettuale e razziale è abolita al fine di ottenere un risultato che, attraverso un intervento di rigenerazione del costruito, possa riflettere le reali esigenze della società.