Main trends in the international Proptech market : proposal for a real estate tokenisation start-up

The thesis investigates the current Proptech market and explores the opportunity for the development of a real estate tokenisation start-up. The dissertation is structured in subsequent steps. The first part presents an overview of the state of the art, the definition and the classification of the Proptech sector. Proptech is broadly defined as the adoption of digital technologies into the Real Estate sector. In addition, it includes also companies embracing innovative business models in order to offer better services at low cost to costumers in Real Estate industry. After the description of the main theoretical framework and its different interpretations, the following step analyses the International Proptech market from different perspectives: geography, business model adoption, financial features, and level of competition. The research then investigates in-depth both large Real Estate Tech companies and Small start-ups. The analysis is carried out by adopting different approaches and datasets:(a) external source, extrapolating and re-elaborating worldwide Proptech data collected by leading consultancy and sector specific companies; and (b) a personal built dataset of 364 start-ups from AngelList website. The combination of these two sources allowed obtaining a comprehensive understanding of the phenomenon. From this analysis, Real Estate Crowdinvesting emerged as one of the most interesting sub-sectors in the Proptech realm because of its high technological innovation level and its infancy phase that guarantees high development possibilities. The scrutiny of 36 Real Estate Crowdinvesting companies revealed that real estate tokenisation start-ups appear as the most innovative frontier, joining traditional real estate investments procedures with digital innovation tools. Even though real estate token businesses can boast numerous advantages compared to more traditional investment means, still these show major difficulties in attracting large retail investors. The most relevant shortcomings entail high token volatility, uncertain regulatory framework, and a generally high level of information asymmetries. Given these deficiencies, the last part of the research has the main aim of designing a model for a real estate tokenisation start-up, suitable to address token volatility and information asymmetry issues. The proposed six solutions focus on both business model – asset selection design, and the adoption of financial mechanisms that would enable a stabilization of the real estate token market while reducing investors’ uncertainties. Presented solutions could be subdivided into two major groups. Establishment of an (a) SPV (Special Purpose Vehicle), advice on (b) optimal dividends distribution policy and (c) right-issue mechanism for capital increase has the main objective of guaranteeing tokenholders’ protection. Within the second group, the adoption of Tether cryptocurrency, establishment of Reserve Fund and an optimal level of transaction costs would reduce tokens’ volatility. The thesis is useful as a qualitative starting point toward the design of a real estate tokenisation start-up, which can be more attractive for retail risk-averse investors.

Il presente lavoro di tesi è una indagine del settore del Proptech e esplora le possibilità di sviluppo per una start-up di tokenizzazione immobiliare. La dissertazione è organizzata per step successivi. La prima parte del lavoro di ricerca si concentra sullo strato dell’arte, le definizioni e le diverse classificazioni del settore Proptech. Quest’ultimo può essere descritto come l’adozione di tecnologie digitali innovative all’interno del settore immobiliare. La definizione del Proptech include inoltre le start-up che implementano nuovi ed innovativi modelli di business per offrire prodotti e servizi sempre più rispondenti alla domanda e più efficienti processi. A seguito della prima parte introduttiva, gli step successivi analizzano nello specifico i principali trend del settore sotto molteplici aspetti: presenza e differenze geografiche, modelli di business, attrattività finanziaria e posizionamento competitivo all’interno del mercato. La ricerca si concentra successivamente sull’analisi specifica sia delle grandi imprese Real Estate Tech sia delle piccole start-up. L’analisi è stata condotta adottando approcci metodologici e database differenti: (a) analizzando e rielaborando i dati raccolti dalle principali agenzie di consulenza ed esperti del settore; e (b) processando le informazioni contenute all’interno di un database personale di 364 start-up costruito partendo da dati raccolti attraverso il sito web di AngeList. La combinazione e l’incrocio di questi due approcci ha consentito una più completa visione del fenomeno. Dall’analisi condotta, il sotto-settore del Real Estate Crowdinvesting è emerso come uno dei più interessanti grazie al suo elevato livello di innovazione e alla sua relativamente recente formazione che ne garantisce ampie possibilità di sviluppo. L’analisi di 36 start-up di Real Estate Crowdinvesting ha rilevato come le piccole imprese di tokenizzazione immobiliare si presentino come le più innovative, unendo i tradizionali modelli di investimento immobiliare con i più recenti e distruttivi sviluppi in campo digitale. Sebbene gli investimenti in token immobiliari possano vantare svariati punti di forza rispetto ai modelli più tradizionali, tuttavia le start-up di RE tokeniation non hanno avuto ancora successo nell’attrarre grandi volumi di investitori retail. Tra le problematiche principali di questo modello di business figurano: l’elevata volatilità del prezzo dei token, l’incertezza in campo legale e la rilevante presenze di asimmetrie informative. Date queste principali debolezze, l’ultima parte della ricerca di tesi si propone di fornire un modello di start-up di tokenizzazione immobiliare che possa mitigare l’alta volatilità del prezzo dei token e le cause delle principali asimmetrie informative. Le sei soluzioni proposte si focalizzano sia sul modello di business – selezione degli asset, sia sull’adozione di metodi tipicamente finanziari atti a stabilizzare il mercato dei token immobiliari riducendo le incertezze degli investitori. I meccanismi proposti possono essere suddivisi in due macro-categorie: la creazione di una SPV (Società Veicolo), un’ottimale politica di dividendi e meccanismi di aumento di capitale in opzione hanno il principale obbiettivo di garantire una maggior sicurezza dell’investimento per il mercato retail. All’interno della seconda macro-categoria, l’adozione del Theter come crypto-valuta di scambio, la creazione di un Fondo di Riserva e un costo di transazione ottimale sono le proposte adottate per ridurre la volatilità dei token. La tesi presentata è da considerarsi come un punto di partenza per lo sviluppo di un modello di start-up di tokenizzazione immobiliare che possa risultare maggiormente attrattivo per investitori retail con un profilo di rischio medio-basso.