Corporate real estate and big data analytics. A methodological approach for energy efficiency and performance-based maintenance management

The strategic management of a company’s real estate assets has taken over, over the years, a fundamental role in the implementation of development’s policies of organizations. The main reasons of this important role are connected to the fact that a proper management of the corporate real estate can give a chance to reduce the costs of the companies. Secondly, nowadays the modern necessity of management of change requires always more advanced strategies, related to the location choice, but also to the quality and flexibility of the spaces. For this reason, the entities started to be more aware of how much their real estate portfolio can give competitive advantage in the market. Therefore, the need of new tools to direct strategic management of the company’s assets emerges, especially the management of interventions in the field of Facility Management. The precise knowledge of real estate assets is essential for management purposes; this knowledge, in the case of widespread and complex real estate portfolios, is characterized by a large amount of data that must be collected and managed in order to obtain useful information. The purpose of this dissertation was to analyse the potential of Big Data and the fields of application in which they could be useful in allowing the efficiency of strategic management of facilities belonging to a widespread real estate. For some organizations the use of big data is perceived as a great opportunity for competitive advantage, but, from the studies carried out, it has been shown that its application in the field of the built environment still sees few developments. In detail, a methodological approach, that could allow a strategic and rational allocation of the economic resources for maintenance activities and, where possible, also could allow energy savings, was analysed and developed. Thanks to the possibility of simultaneous management of huge amounts of data, Big Data have allowed the exploitation and dialogue of data deriving from different areas of business management. The potentials found in the use of this innovative tool within the built environment are notable: Big Data allows to collect and to analyse past and real-time data in a timely manner, it allows historical trending, pattern recognition and correlation between cause and effect of issues and events occurring. Then, through simulation and predictive technologies, future potential issues can be identified. To better understand this tool, it was considered to be appropriated the application of the model to a real case, with the aim of highlighting its potentialities and criticalities. The case study in analysis was related to the real estate assets of Autogrill S.p.A., a world leader operator in catering services for travellers. Despite the international nature of the company, it was decided to focus on the Italian real estate.

La gestione strategica del patrimonio immobiliare di un'azienda ha assunto nel corso degli anni un ruolo fondamentale nell'attuazione delle politiche di sviluppo delle società, grazie alla possibilità di ridurre i costi globali. In secondo luogo, oggi giorno la necessità di gestire il cambiamento richiede strategie sempre più avanzate, rivolte alla scelta dell'ubicazione, ma anche alla qualità e alla flessibilità degli spazi. Per questo motivo, le aziende hanno iniziato ad essere sempre più consapevoli di quanto il loro portafoglio immobiliare possa recare un vantaggio competitivo sul mercato. Pertanto, emerge la necessità di nuovi strumenti per indirizzare la gestione strategica dei beni aziendali, in particolare la gestione degli interventi nel settore del Facility Management. La precisa conoscenza del patrimonio immobiliare è essenziale ai fini gestionali e, nel caso di portafogli immobiliari diffusi e complessi, è caratterizzata da una grande quantità di dati che devono essere raccolti e gestiti al fine di ottenere informazioni utili. Lo scopo di questa tesi è stato quello di analizzare il potenziale dei Big Data e i campi di applicazione in cui potrebbero essere utili alla gestione strategica dei patrimoni immobiliari diffusi. Per alcune società l'uso di big data è percepito come un’effettiva opportunità per generare vantaggio competitivo, ma, dagli studi effettuati, è stato dimostrato che la sua applicazione nel campo dell'ambiente costruito vede ancora pochi sviluppi. In particolare, è stato analizzato e sviluppato un approccio metodologico, che potrebbe consentire un'allocazione strategica e razionale delle risorse economiche per le attività di manutenzione e, ove possibile, consentire il risparmio energetico. Grazie alla possibilità di gestire simultaneamente grandi quantità di dati, i Big Data hanno permesso di sfruttare il dialogo tra dati derivanti da diverse aree di gestione aziendale. I potenziali riscontrati nell'uso di questo strumento innovativo all'interno dell'ambiente costruito sono notevoli: i Big Data consentono di raccogliere tempestivamente dati passati e registrati in tempo reale, permettendo di analizzare trend storici, riconoscere distribuzioni e correlazioni tra causa ed effetto di eventuali problemi. Inoltre, attraverso tecnologie predittive e di simulazione, è possibile identificare potenziali guasti e adattare i piani di intervento. Al fine di evidenziare e comprendere in modo più approfondito le potenzialità e criticità dell’approccio Big Data, si è resa opportuna l'applicazione del modello a un caso reale. Il caso studio in analisi è relativo al patrimonio immobiliare di Autogrill S.p.A., un operatore leader mondiale nei servizi di ristorazione per i viaggiatori. Nonostante la natura internazionale dell'azienda, il modello è stato applicato esclusivamente sugli immobili del territorio italiano.