Sovereign wealth funds' investments in the Italian real estate market

Sovereign Wealth Funds (SWFs) have been recently estimated to have reached nearly 8 trillion USD of global assets under management, and are estimated to reach 9 trillion by 2020. In 2017 the total global AUM has reached 80 trillion USD, placing SWFs at the third place in share, behind pension funds and insurance companies. Historically the asset classes of choice of these investors were traditional fixed income and blue chip equities, but after a long bullish market and record low interest rates the potential for earnings from these assets kept reducing, prompting SWFs to turn to alternative options. One of these alternatives is Real Estate. The goal of this work is to frame the evolution of SWFs to the point they are now, and at the same time understand what attracts their real estate investment, in order to assess what products are most interesting to capture the influx of resources dedicated to real assets, especially in Italy where the asset management industry is steadily growing in an attempt to catch up to the European and American counterparts. For this reason the analysis focuses on the new investments in Italy, and specifically in Milan, which have seen the backing of important SWFs, like Abu Dhabi Investment Authority, GIC, Quatar Investment Authority and SOFAZ. What results from the analysis is a strong preference for investing through Real Estate Funds, managed by local asset managers that are able to provide experience and knowledge about the peculiarities of the local markets, investing mostly in trophy assets or prime locations, with moderate use of leverage and size surpassing the 100 million euro mark. The risk profiles are generally core or build to core or value added, but always with well-defined plans and experts reducing the local zoning risk.

È stato recentemente stimato che I Fondi Sovrani di Ricchezza (SWFs) abbiano raggiunto masse gestite che si avvicinano agli 8 bilioni di dollari americani, e le proiezioni indicano che entro il 2020 possano raggiungere i 9 bilioni, a fronte di masse gestite globali pari a circa 80 bilioni di dollari, piazzando i fondi sovrani al terzo posto per masse gestite, dietro fondi pensione e compagnie assicurative. Storicamente, le asset class scelte come investimento da parte di questi fondi erano le obbligazioni e azioni blue chip tradizionali, ma a seguito di un lungo periodo di crescita dei mercati, e di tassi di interesse ai minimi storici hanno spinto questa categoria di investitori a rivolgersi ad asset class alternative, tra cui spicca il Real Estate. L’obiettivo della presente è quello di delineare l’evoluzione vista dai fondi sovrani fino al punto odierno, e al contempo individuare gli elementi che attraggono i loro investimenti nel settore immobiliare, per individuare quali prodotti possono risultare più interessanti al fine di catturare parte dell’influsso di capitali dedicati al real estate, in particolare in Italia, dove il settore dell’Asset Management è in costante crescita nel tentativo di raggiungere le controparti americane ed europee. Per questo motivo il lavoro si concentrerà sui nuovi investimenti in Italia, e in particolare nella città di Milano, che hanno visto la partecipazione di importanti fondi sovrani, quali l’Abu Dhabi Investment Authority, GIC, Quatar Investment Authority and SOFAZ. Quello che risulta dall’analisi è una forte preferenza investimenti veicolati in fondi immobiliari riservati gestiti da SGR del settore, in grado di fornire esperienza e know-how approfondito del settore e delle caratteristiche specifiche del mercato locale. Tali investimenti si concentrano in trophy asset o comunque immobili in siti in prime locations, basate su un uso moderato della leva finanziaria e di dimensioni consistenti, superiori al centinaio di milioni di euro. Emerge che i profili di rischio più adottati siano core o build-to-core, ma in ogni caso con progetti ben definiti e piani già in atto per limitare il rischio urbanistico.