Valorisation management of real estate contribution fund. Criteria and strategies of Fondo immobiliare Comune di Milano II

Public contribution real estate funds were created with the aim of ensuring greater efficiency in the processes of development and enhancement of real estate assets owned by the State, local authorities, other public bodies and companies fully owned by these entities. Thus, like any other financial instrument on the market, after their proven consolidation, funds are now catalysts for large amounts of capital. The market therefore pushes towards an increasingly refined search for the product on which the investment is based: the real estate portfolio. This is possible only when there is an active and profitable management of the assets that leads to tangible results thanks to the valorisation. But with what procedure can I enhance my asset? And above all, which is the first among those in a portfolio that is often fragmented and broad like the one brought in by public bodies? In this respect, the implementation of processes for the management and enhancement of real estate portfolios could be important for maximizing results. Recognising the right development path that a property can undertake is very complicated and it is necessary to make use of all the experience not only of the Asset Manager but of all the professionals who orbit around the real estate. The process also passes through a bureaucratic-administrative sea that strengthens the decision-making network of operators. The work was then set up by analysing the "management to enhancement", both technical and procedural, of the interventions carried out by a Management Company of Savings, illustrating the choices made in compliance with some dynamics not purely economic. In fact, for a real estate fund with a public contribution, such as the "Fondo Immobiliare - Comune di Milano II", the social theme that leads to wider reflections than those purely entrepreneurial is very recurrent. The objective is thus to provide a sort of common thread from which to take inspiration for similar cases. Finally, the complexity described can be mitigated by the decisional matrices, implemented thanks to the expertise of the Asset Managers, who classify the assets according to their potential for enhancement or their direct attractiveness in the market in their state of art.

I Fondi immobiliari ad apporto pubblico sono nati con l’obiettivo di garantire una maggiore efficienza dei processi di sviluppo e di valorizzazione dei patrimoni immobiliari di proprietà dello Stato, degli Enti territoriali, di altri Enti pubblici e delle società interamente partecipate dai predetti soggetti. Così, alla pari di ogni altro strumento finanziario presente nel mercato, dopo il loro comprovato consolidamento, i fondi sono oggi catalizzatori di ingenti quantità di capitali. Il mercato spinge quindi ad una ricerca sempre più raffinata del prodotto su cui si basa l’investimento: il portafoglio immobiliare. Questo è possibile solo nel momento in cui sia presente una gestione attiva e proficua degli asset che porti a risultati tangibili grazie anche alla valorizzazione. Ma con quale procedimento riesco a valorizzare il mio asset? E soprattutto, quale per primo tra quelli presenti in un portafoglio spesso frammentato e ampio come quello apportato da enti pubblici? In questo, l’implementazione dei processi di gestione e valorizzazione di portafogli immobiliari potrebbe risultare importante per la massimizzazione del risultato. Riconoscere il giusto percorso di valorizzazione che un immobile può intraprendere è molto complicato e si deve far ricorso a tutta l’esperienza non solo dell’Asset Manager ma di tutti i professionisti che orbitano intorno al real estate. L’iter passa oltretutto attraverso un mare burocratico-amministrativo che infittisce la maglia decisionale degli operatori. Si è quindi impostato il lavoro analizzando la “gestione alla valorizzazione”, sia tecnica che procedurale, degli interventi effettuati da una Società di Gestione del Risparmio, illustrando le scelte intraprese anche nel rispetto di alcune dinamiche non prettamente economiche. Infatti, per un fondo immobiliare ad apporto pubblico, come il “Fondo Immobiliare – Comune di Milano II”, è assai ricorrente il tema sociale che porta a fare riflessioni più ampie rispetto a quelle puramente imprenditoriali. Si pone così l’obiettivo di dare una sorta di filo conduttore da cui prendere spunto per casistiche analoghe. Infine, la complessità descritta può essere attenuata dalle matrici decisionali, implementate grazie all’expertise degli Asset Manager, che classificano gli asset in base al potenziale di valorizzazione o la loro appetibilità diretta nel mercato nel loro stato di fatto.