Valorisation of public real estate. From strategies selection to the proposal of a procedural model for enhancement

The issue of the enhancement of public buildings today represents a real challenge for public administrations. The public real estate sector is not yet fully explored and above all is a sector in which the margins of improvement are still very large. The interest raised from the theme came from two substantial needs: understand why over the years - despite the attempts - it has not been possible to create a framework of strategies useful to define a stable and scalable process for the enhancement of public properties and comprehend what kind of economic and social returns can be obtained from these public resources usually considered as a burden of public administrations. Although in many European countries the enhancement of public properties constitutes a theme of primary importance in the current economic situation, almost no Public Administrations in Italy have appropriate skills to rationally evaluate the best modality of valorisation. Given this fundamental issue recognized, the aim of this report was first providing a framework for theoretical and conceptual analysis of this theme, then defining the different available tools for valorisation proposing a set of criteria for strategies selection and finally proposing an integrated procedural model, indicating also the actors to be involved, to reach the aim assumed in this work of thesis: the public interest. Is assumed, in fact, that public real estate must be recognized as belonging to the community of people who make up the public and, for this reason, must be useful for the provision of services to which the public is interested. In the first and second chapter of the work, an exhaustive literary review will be provided with reference to the macro themes of public management, public governance and public real estate management including the evolution of the concept of valorisation of public properties with the help of the normative evolution. The third chapter of the thesis represents the analytical part: all the tools and strategies of valorisation available in Italy will be mapped with appropriate analytical sheets. From this analysis a comparative matrix will be built, selecting the most appropriate tools to reach the aim assumed. From these results, the fourth chapter will propose a process, scalable and systematic, that will constitute a turning point for the theme of valorisation of public assets: to effectively manage the process it is necessary to start from the selection of the service to be provided (from a public or a private part) and then matching the selected service with the eligible (in technical and legal terms) public asset to be valorised. The fifth part of the thesis will verify this proposed process in some Italian cases of valorisation with public-private partnerships strategies. The results obtained will shown the clearly need of a technical-social advisor figure for the effective management of this process.

Il tema della valorizzazione degli immobili pubblici rappresenta oggi una vera e propria sfida per le pubbliche amministrazioni. Il settore immobiliare pubblico non è ancora pienamente esplorato e soprattutto è un settore in cui i margini di miglioramento sono ancora molto ampi. L'interesse suscitato dal tema è derivato da due esigenze sostanziali: capire perché negli anni – nonostante i tentativi – non sia stato possibile creare un framework di strategie utili a definire un processo stabile e scalabile per la valorizzazione del patrimonio pubblico e comprendere quale tipo di ritorno economico e sociale si può ottenere da queste risorse pubbliche solitamente considerate come un onere delle pubbliche amministrazioni. Sebbene in molti paesi europei la valorizzazione del patrimonio pubblico costituisca un tema di primaria importanza nell'attuale situazione economica, quasi nessuna Amministrazione pubblica in Italia dispone di competenze adeguate a valutare razionalmente le migliori modalità di valorizzazione. Data l'importanza riconosciuta alla questione, l'obiettivo di questo elaborato è stato prima di tutto quello di fornire un quadro di riferimento per l'analisi teorica e concettuale di questo tema, poi definire i diversi strumenti di valorizzazione disponibili proponendo un insieme di criteri di selezione delle strategie e infine proporre un modello procedurale integrato, indicando anche gli attori da coinvolgere, per raggiungere l'obiettivo assunto in questo lavoro di tesi: l'interesse pubblico. Si presume, infatti, che il bene immobile pubblico deve essere riconosciuto come appartenente alla comunità di persone che compongono il pubblico in questione e, per questo motivo, deve essere utilizzato per l'erogazione dei servizi a cui il pubblico è interessato. Nel primo e nel secondo capitolo dell’elaborato verrà fornita un'esauriente rassegna della letteratura scientifica con riferimento ai macro-temi della new public governance, della gestione del patrimonio immobiliare pubblico e dell'evoluzione del concetto di valorizzazione del patrimonio pubblico con l'ausilio dell’analisi dell'evoluzione normativa e delle politiche adottate. Il terzo capitolo della tesi rappresenta la parte analitica: tutti gli strumenti e le strategie di valorizzazione disponibili in Italia saranno mappati con apposite schede analitiche. A partire da questa analisi si costruirà una matrice comparativa, selezionando gli strumenti più appropriati per raggiungere l'obiettivo assunto. A partire da questi risultati, il quarto capitolo proporrà un processo, scalabile e sistematico, che costituirà un punto di vista innovativo per la valorizzazione dei beni pubblici: per gestire efficacemente il processo di valorizzazione e garantirne la riuscita è necessario prima selezionare il servizio da fornire (dal pubblico o dal privato) e poi collocare il servizio richiesto da un’adeguata domanda al bene pubblico ammissibile (tecnicamente e legalmente) alla valorizzazione. La quinta parte della tesi verificherà il modello procedurale proposto in alcuni casi italiani di valorizzazione tramite partenariato pubblico-privato. Dai risultati ottenuti si dimostrerà chiaramente la necessità di una figura consulenziale tecnico-sociale per la gestione efficiente di questo processo.