Proposal for a new housing rating system

In the last 20 years the real estate market has undergone great changes, strongly influenced by the global economic trend. People are becoming more and more aware of the fact that the building, or real estate unit, is not only a shelter for human activities, but a source of income both for those who own it and for those who manage it.Due to the great global crisis that arose in 2008, the real estate market suffered a great contraction and, an indicative fact of the crisis in the sector is the increase in Non-Performing-Loans (NPL), that is those impaired loans that make up a large part of the portfolio real estate of the big Italian banking companies. As a result, the major active real estate players have had to rethink and update both the method of approach to the sector and its management. This is one of the reasons why various certification tools have been spreading in recent years. These can be useful in real estate management because they highlight points and strengths and weaknesses of the various assets on the basis of which it is appropriate to direct investment strategies. However, most existing certification tools focus only on some aspects of a building's performance (i.e. energy performance), rather than offering a 360-degree view. The aim of this thesis work is to develop a property certification tool according to a holistic approach, to offer a characteristic-performance certification of the real estate units present on the market, whether they are new or existing, providing a possible tool with multiple purposes. In order to achieve this goal, the research was structured in two consequential phases: the first, based on an analysis of the literature, is aimed at identifying the most widespread certification tools, with the relative advantages and disadvantages; the second, based on an experimental approach, is aimed at developing a new rating tool that can compensate for the shortcomings of existing ones. Firstly, I analyzed in detail the most important voluntary certification systems on the market, thanks to which it is possible to obtain a "quality certificate" of the building product. Secondly, I analyzed the system “Building Rating Value” (BraVe), developed and patented by the Gesti.Tec Laboratory of the Politecnico di Milano, which is currently the only instrument on the market able to propose a holistic approach. Although Brave applies a different type of real estate, including corporate buildings, retail, logistics, etc. The instrument lacks a module applicable to residential units. In the experimental part of the thesis a certification system was created, which aims to certify the "overall real estate quality" of individual residential units. This result was achieved on the basis of consultations with industry experts, were, thanks to their questionnaire reply, I was able to define the weight division to each part. In conclusion, the tool "Housing Rating System" (HRS) was created to responds to the growing need in the real estate market for certification and assessment of asset quality. It can be used in various fields, both by investors, aimed at the future increase of their investment, and by banking companies to analyse their assets, thus having a more detailed picture for their future disposal.

Negli ultimi 20 anni il mercato immobiliare ha subito grandi cambiamenti, fortemente influenzati dall’andamento economico mondiale. Sempre più si sta prendendo coscienza del fatto che l’immobile, o unità immobiliare, non sia solamente un rifugio atto ad ospitare le attività umane, ma una fonte di reddito sia per chi lo possiede che per chi lo gestisce. A causa della grande crisi mondiale scaturita nel 2008, il mercato immobiliare ha subito una grande contrazione e, fatto indicativo della crisi del settore è l’aumento dei Non-Performing-Loans (NPL), ovvero quei crediti deteriorati che compongono parte del portfolio immobiliare delle grosse realtà bancarie italiane. Di conseguenza, i grandi player immobiliari attivi hanno dovuto ripensare e riaggiornare sia il metodo di approccio al settore che la sua gestione. Questo è uno dei motivi per cui si sono andati diffondendo negli ultimi anni diversi strumenti di certificazione degli immobili. Questi possono essere utili nella gestione immobiliare perché evidenziano punti di forza e debolezza dei diversi asset sulla base dei quali è opportuno orientare le strategie di investimento. Tuttavia, la maggior parte degli strumenti di certificazione esistenti si focalizza solo su alcuni aspetti delle performance di un edificio (es. le performance energetiche), anziché proporne una visione a 360 gradi. Obiettivo di questo lavoro di tesi è quello di sviluppare uno strumento di certificazione degli immobili secondo un approccio olistico, per offrire una certificazione di tipo caratteristico-prestazionale delle unità immobiliari presenti sul mercato, siano esse di nuova costruzione o già esistenti, fornendo un possibile strumento con molteplici finalità. Al fine di raggiungere questo obiettivo, la ricerca è stata strutturata in due fasi consequenziali: la prima, basata su un’analisi della letteratura, è volta a identificare gli strumenti di certificazione più diffusi, con i relativi vantaggi e svantaggi; la seconda, basata su un approccio sperimentale, è volta allo sviluppo di un nuovo strumento di rating che possa compensare le carenze di quelli già esistenti. Dapprima, sono stati analizzati nel dettaglio alcuni tra i più importanti sistemi di certificazione volontaria presenti sul mercato, grazie ai quali è possibile ottenere un “attestato di qualità” del prodotto edilizio. Si è svolto poi un approfondimento sul sistema Building Rating Value (BraVe), elaborato e brevettato dal Laboratorio Gesti.Tec del Politecnico di Milano, che è al momento l’unico strumento esistente sul mercato in grado di proporre un approccio olistico. Benché BraVe sia applicabile a diverse tipologie immobiliari, tra cui corporate buildings, retail, logistica, ecc., lo strumento manca di un modulo applicabile alle unità residenziali. Nella parte sperimentale della tesi è stato quindi sviluppato un sistema di certificazione, che mira a valutare la “qualità immobiliare complessiva” di singole unità residenziali. Questo risultato è stato raggiunto sulla base di consultazioni con esperti del settore. Questi esperti sono stati coinvolti nella compilazione di un questionario grazie al quale, attraverso l’analisi delle loro risposte, si è potuto conferire un peso a ogni parte che compone il tool. In conclusione, lo strumento che è stato creato prende il nome di “Housing Rating System” (HRS). Lo strumento risponde alla crescente esigenza nel mercato immobiliare di certificazione e di valutazione della qualità degli asset. Può esser impiegato in vari ambiti, sia da parte di investitori, finalizzato all’incremento futuro del loro investimento, sia alle società bancarie per andar ad analizzare il loro patrimonio, avendo cosi un quadro più dettagliato per la loro futura dismissione.