Investment in real estate : how e-commerce changing logistics buildings

While traditional commerce has a very long history behind it, online one has developed only in recent years with a staggering speed. Consequently also the logistics and the real estate of logistics dedicated to e-commerce have developed in recent times and with great speed, sometimes in a less orderly manner and differently from area to area of the world. Therefore there is no specific literature on the subject and there are often very conflicting data. It seemed useful trying to study and do some clarity on the phenomenon. An initial introduction on what is the topic studied, namely the e-commerce and the logistics linked to it. The research question is dual: how is changed logistic building (in particular how e-commerce has changed its features) and what is the real estate product that is attractive to a real estate investor. From here the real research work begins. The development of this thesis is the result of a bibliographic research, the most varied possible, that has drawn from books, articles, internet sites, thesis and supported by a research through surveys and interviews with different companies operating in the e-commerce sector and in the real estate world. In fact, since the segments of online commerce, logistics and real estate develop at a stunning speed and data and information are immediately obsolete, it has not seemed sufficient to limit the activity to a collection of literature and manuals, but to deepen "on the field" through interaction with professionals in the field sector. With this in mind, it is possible to understand better which are the critical issues that emerge from one side and the other, that is, from the part of those who invest in the online commerce sector and those who invest in real estate. It is thus possible to understand what the current state is, and to analyze possible areas for improvement and new strategies for the future.

L’e-commerce è un fenomeno che si è sviluppato negli ultimi anni e con una velocità vertiginosa. La logistica, la quale inizialmente era una parte talvolta marginale a supporto del commercio tradizionale, nel tempo, proprio grazie all’e-commerce, ha riscattato la sua funzione, assumendo un ruolo centrale nell’intera filiera. Il mercato immobiliare ha subito profonde trasformazioni, attraversato periodi di forza e periodi di recessione. Sono queste tre macro aree che si sono volute esplorare in questo lavoro che si è prefissato un duplice scopo, ossia studiare come è cambiato il prodotto immobiliare per logistica (e in particolare come l’avvento dell’e-commerce ne ha modificato i connotati) e ricercare quali caratteristiche un prodotto immobiliare per la logistica dedicata all’e-commerce debba possedere per essere appetibile per gli investitori. Infatti, essendosi sviluppati in tempi brevi e talvolta in modo disordinato, con modalità differenti, spesso non si trova una letteratura specifica riguardante e-commerce e logistica. Scarsa è anche la letteratura riguardante il corrispondente settore immobiliare. Anzi, spesso si trovano dati contrastanti e obsoleti. Proprio per questo motivo, proprio per la rapidità con cui evolvono, si è ritenuto quantomeno doveroso non limitarsi a una semplice ricerca bibliografica su libri e di consultazione di tesi e articoli, ma integrarla con sondaggi e interviste con diverse compagnie operanti nel commercio online, nella logistica e nell’immobiliare. Il filo rosso così seguito è stato anzitutto comprendere il fenomeno e-commerce, individuare le caratteristiche salienti del cliente tipo e quali sono le sue esigenze. Segue un approfondimento sulla logistica, partendo da quella tradizionale, per giungere alle differenze con quella legata a questo tipo di commercio. Un piccolo excursus sulla nascita di società di facility management completa il capitolo. Osservando varie soluzioni e vari casi studio, si cerca di individuare le caratteristiche di questi tipi d’immobili. A questo punto ci si accinge a conoscere più da vicino il mondo immobiliare, comprendere quali siano le strategie che lo regolano, osservare l’andamento dei mercati italiano ed estero. Solo a questo punto si può restringere il campo ai soli immobili d’interesse e, grazie anche al supporto d’interviste a professionisti del settore logistico e immobiliare, si giunge a individuare la tipologia di prodotti più richiesta e comprendere punti di criticità e stimoli per il futuro. Chiude la trattazione una sintesi dei principali aspetti trattati, nella quale si osservano in modo critico tutti i dati raccolti e nella quale sono presentate anche le difficoltà affrontate durante il percorso.