Real estate development strategies, feasibility and financial plan. The case of Michelin area Le Albere in Trento

In front of our eyes we find every day in Trento a project inaugurated in 2013 that, despite having had all the elements for success, such as the signature of one of the greatest architects of our time, stakeholders made up of performing investment companies, and a city that increases demographically thanks to what it can offer, is vacant for 72%. The purpose of this thesis is to examine various methods to find viable alternatives that could hypothetically solve this stalemate. The first step is a careful search for everything related to the real estate market, and also the law of supply and demand. The main way to develop a possible alternative is to carry out a feasibility study, i.e. a study to determine the potential profitability of a real estate project. This extends the basic economic and market analysis to a specific real estate investment project. The factors taken into account in the feasibility analysis are market, physical, location, legal, social, governmental and financial factors. The project is considered financially viable only if the value to be created exceeds the total costs incurred. It is a fact that everyone involved in an investment situation expects benefits. In general, the owner of the site or property wants the property to increase in value or make a profit on a sale. The user wants to get a property in a place that best meets his needs. The developer, brokers, architects, architects, engineers, builders, financiers and lawyers involved expect to receive reasonable fees or commissions. The owner may sometimes become the user, or decide to sell part of his property. This particular aspect will be considered in the sensitivity analysis, both to verify whether it is more profitable to sell some housing units to obtain more liquidity or whether it is convenient to maintain constant cash flows, and to correlate the profitability of this operation to a possible fluctuation in prices. Market volatility is a key factor. It is not enough to decide whether or not to undertake a transaction, but above all the right moment in which to put it into practice. It will therefore be compared the same operation, modifying before the moment of the sale (after 10 and after 20 years) and then the price of the same one, measuring the sensibility of the IRR in base to such modifications. An analysis of the risks will be correlated then to the possible returns of cash, and it will be evaluated therefore if it convenes to invest in risk-taker way in order to increase the profits or the contrary (risk-adverse). !10 From the financial point of view, the debt present to date is counted, compared with the initial level and divided according to the percentages that each bank had lent. From there, quarterly installments are calculated to maintain control. Debt relief means that not every solution can be suitable. One of the difficulties is precisely to find the right use both for the type of demand actually present in Trento, both to ensure high and consistent revenue over time. A vacant situation cannot simply be replaced. It needs various evaluations to deduce at the end which can become its highest and best use. Then there is the possibility, in case of negative results, that the most convenient solution is still to leave everything in its current state. The challenge of this thesis is to try to find out what can really lift the whole thing, without having to rely on new external investors, nor further burden on the public purse. A feasibility analysis is therefore carried out so that the initiator of the action minimizes the risk, while at the same time obtaining the maximum possible benefits and satisfying the population. Through this discussion it is possible to analyze the Italian situation in today's real estate sector and to catalogue the techniques and methods most used in the context of real estate development and also financial development, both at the level of interventions in the building sector and at a strategic level: a critical catalogue of the Italian experiences of the last decade that can be used as a guide for those approaching this sector, which is still little known even by a part of the public specialized in the construction sector.

Davanti ai nostri occhi troviamo ogni giorno a Trento un progetto inaugurato nel 2013 che, pur avendo avuto tutte gli elementi per il successo, come la firma di uno dei più grandi architetti della nostra epoca, stakeholders composti da società di investimento performanti, e una città che aumenta demograficamente grazie a ciò che può offrire, è vacante per il 72%. Lo scopo di questa tesi è quello di esaminare vari metodi per trovare alternative praticabili che potrebbero ipoteticamente risolvere questa situazione di stallo. Il primo passo è un’attenta ricerca a tutto ciò che concerne il mercato immobiliare, ed anche la legge della domanda e dell’offerta. Il modo principale per sviluppare una possibile alternativa è quello di effettuare un'analisi di fattibilità, cioè uno studio per determinare la redditività potenziale di un progetto immobiliare. Si estende così l'analisi di base economica e di mercato ad uno specifico progetto di investimento immobiliare. I fattori di cui l'analisi di fattibilità tiene conto sono fattori di mercato, fisici, di localizzazione, legali, sociali, governativi e finanziari. Il progetto è considerato finanziariamente fattibile solo se il valore da creare supera i costi totali sostenuti. È un dato di fatto che tutti coloro che sono coinvolti in una situazione di investimento si aspettino dei benefici. In generale, il proprietario del sito o dell'immobile vuole che l'immobile aumenti di valore o realizzi un profitto su una vendita. L'utente vuole ottenere un immobile in un luogo che meglio risponde alle sue esigenze. Lo sviluppatore, i broker, gli architetti, gli architetti, gli ingegneri, i costruttori, i finanziatori e gli avvocati coinvolti si aspettano di ricevere onorari o commissioni ragionevoli. Il proprietario può a volte diventare l’utente, o decidere di vendere parte della sua proprietà. Questo particolare aspetto verrà considerato nell’analisi di sensibilità, sia per verificare se sia più proficuo vendere alcune unità abitative per ottenere maggiore liquidità o se convenga invece mantenere flussi di cassa costanti, sia per correlare la redditività di tale operazione a una possibile oscillazione dei prezzi. La volatilità del mercato è infatti un fattore chiave. Non basta decidere se intraprendere o meno un’operazione, ma soprattutto il momento adatto in cui metterla in pratica. Sarà quindi paragonata la stessa operazione, modificando prima il momento della vendita (dopo 10 e dopo 20 anni) e poi il prezzo della stessa, misurando la sensibilità dell’ IRR in base a tali modifiche. Un’analisi dei rischi sarà correlata poi ai possibili ritorni di cassa, e si valuterà quindi se convenga investire in modo azzardato per aumentare i profitti o il contrario. !12 Dal punto di vista finanziario, viene conteggiato il debito presente ad oggi, confrontato con il livello iniziale e suddiviso in base alle percentuali che ciascuna banca aveva prestato. Da lì vengono poi calcolate delle rate trimestrali per mantenere il controllo. Il risollevare il debito implica il fatto che non qualsiasi soluzione possa essere adatta. Una delle difficoltà è proprio trovare la destinazione d’uso più giusta sia per la tipologia di domanda realmente presente a Trento, sia per assicurare delle entrate alte e constanti nel tempo. Una situazione vacante non può essere semplicemente sostituita. Necessita di varie valutazioni per dedurne alla fine quale possa diventare il suo migliore utilizzo. Esiste poi la possibilità, in caso di risultati negativi, che la soluzione più conveniente sia ancora il lasciare tutto nello stato attuale. La sfida di questa tesi è sforzarsi a trovare cosa possa davvero risollevare il tutto, senza doversi affidare a nuovi investitori esterni, né gravare ulteriormente sulle casse pubbliche comunali. Viene dunque effettuata un'analisi di fattibilità in modo che l'iniziatore dell'azione riduca al minimo il rischio, ottenendo al contempo i massimi benefici possibili e accontenti la popolazione. Attraverso tale discussione è possibile analizzare la situazione italiana nel settore immobiliare di oggi e di catalogare le tecniche e i metodi più utilizzati nel contesto dello sviluppo immobiliare e anche finanziario, sia a livello di interventi in ambito edilizio che a livello strategico: un catalogo critico delle esperienze italiane dell'ultimo decennio che può essere utilizzato come guida per chi si avvicina a questo settore, ancora poco conosciuto anche da una parte del pubblico specializzato nel settore delle costruzioni.