Flexible workspace in corporate real estate. A swot analysis for investment professionals

The impressive technology development together with the last great financial crisis boosted the demand of individuals and firms for flexibility, to better allocate their resources. Flexible workspace is an alternative for them when leasing office. Unlikely the traditional model it refers to office space that can be leased fast, with tailored solutions in terms of lease duration and space layout, offering a diverse number of services and amenities, where people and companies once sharing common spaces tends to interact and network in higher intensity. First, looking at the market numbers, flexible workspace’s footprint is still small, but the growth rate is extraordinary. It’s highly concentrated in leading markets, like London and New York, with a huge number of small operators and two main ones: IWG and WeWork. Its typical users are freelancers and startups and SMEs, mainly working in the ICT and professional services industries, but big firms are increasingly using it. The meteoric growth of flexible workspace has increased the attention of landlords and investors, for them is crucial to understand how it can impact their portfolio performance, to better assess it, a SWOT analysis has been developed. The internal factors revealed that the differential offering and the flexible supply chain of flexible workspace make the sector competitive, while the product vulnerabilities and operator fragilities are features still to be improved. Later, the external factors determined that there are market conditions and trends jointly with the fact that more traditional landlords are entering in the market can boost the sector consolidation. In the other hand, economic downturn, market saturation and investors’ uncertainty keep blocking the sector’s growth. The main conclusions are that real estate investment fundamentals – know the market and asset very well – remain essential when evaluating the opportunity to adopt flexible workspace within the portfolio, together with deep due diligence on the operator’s financial resilience and profit-sharing lease agreement. Offering more flexibility through understand tenants needs or partnering with operator might also be a good strategy to take a bigger step into the sector.

L'impressionante sviluppo tecnologico in associazione all'ultima grande crisi finanziaria ha spinto la domanda di flessibilità da parte di singoli individui e aziende, con l'obiettivo di allocare meglio le proprie risorse. Gli spazi di lavoro flessibili sono per loro un'alternativa rispetto alle opportunità offerte dell'affitto di uffici. Infatti, diversamente dal modello tradizionale, questi offrono spazi che possono essere affittati velocemente, con soluzioni su misura in termini di durata della locazione e layout degli spazi, offrendo differenti servizi e comfort, dove persone e aziende, che una volta condividendo spazi comuni, tendono a interagire e a creare network di maggiore intensità. Prima di tutto, osservando i dati di mercato, l'impatto degli spazi di lavoro flessibili è ancora piccolo, ma il tasso di crescita è straordinario. Questo è altamente concentrato nei mercati primari, come Londra e New York, con un gran numero di piccoli operatori e due altri principali: IWG e WeWork. Gli utilizzatori abituali di questi spazi sono freelancers, startups e PMI, principalmente operanti nel settore dell'ICT e dei servizi professionali. La rapidissima crescita degli spazi di lavoro flessibili ha catturato l'attenzione dei proprietari e degli investitori, per i quali è cruciale comprendere come questo fenomeno possa avere un impatto sulle performance del loro portfolio e per meglio valutarlo è stata sviluppata una SWOT analysis. I fattori intrinseci hanno rivelato che l'offerta differenziale di spazi flessibili, unita alla flexible supply chain, rende il settore competitivo, mentre i punti deboli del prodotto e le fragilità degli operatori devono essere ancora sanati. In secondo luogo, i fattori estrinseci hanno dimostrato che vi sono condizioni di mercato e trends in unione con il fatto che i proprietari legati a prodotti più tradizionali stanno entrando nel mercato. Fenomeni, questi, che potrebbero incoraggiare la consolidazione del settore. D'altro canto, la recessione economica, la saturazione del mercato e l'incertezza degli investitori bloccano la crescita del settore. Le conclusioni principali sono che i fondamentali degli investimenti nel real estate - la conoscenza approfondita del mercato e dell'asset - rimangono essenziali nella valutazione di opportunità legate all'integrazione di spazi di lavoro flessibili all'interno del portfolio, in unione ad un'approfondita analisi della solidità finanziaria dell'operatore e profit-sharing lease agreement. Offrire più flessibilità attraverso la comprensione delle necessità dei conduttori o creare partnership con gli operatori può anche essere una strategia per fare un gran passo avanti nel settore.