Real estate development process and feasibility study. Re-development of an historical building in Bergamo

Real estate market is experiencing a period of digitalisation, systematization and standardization of processes. The construction of an analytical process of investments that combines clarity of the development, effectiveness of results and professionalism is increasingly important. The aim of the thesis is to verify the possibility of an investment in the accommodation sector on an existing building in the centre of Bergamo, using a DCFA analysis. First, the methodology carries out an analysis of the scientific papers and books on the subject of real estate development process. Then, the thesis applies the research carried out in the first part to a real case study. The thesis can be divided into two macro-areas which are one function of the other. The first one concerns to a bibliographic analysis on the fundamentals of the real estate sector. It is essential to understand in detail how a real estate development works, which are the main players that act along the process, which are the risks or problems that this entails and analyse the main techniques for evaluating alternative investments. The second macro-area aims to apply the concepts previously analysed to a real case study. The object of study, owned by the Educational Institutes of Bergamo, consists of two buildings of the seventeenth century of about 3,700 square meters. Currently the two buildings, destined for receptive use, have been vacant for about thirty years. Therefore, the need of a complete refurbishment is necessary for a credible proposal of the asset on the market. The property would like to insert, in accordance with the historical vocation of the two buildings, a new accommodation activity. Once the case study is analysed, the regional and local tourist market is studied to understand the main features and trends of the market. A SWOT analysis concludes this detailed investigation with a recap of the obtained results. From this point, the choice to develop two possible investment proposals, running a preliminary technical and economic feasibility study.

Il mercato immobiliare sta vivendo un periodo di digitalizzazione, sistematizzazione e standardizzazione dei processi. È sempre più importante la costruzione di un processo analitico degli investimenti che accomuni chiarezza nello sviluppo, efficacia nei risultati e professionalità. La tesi si pone l’obiettivo di verificare la possibilità di un investimento nel settore ricettivo su un edificio esistente nel centro di Bergamo, utilizzando un’analisi costi/ricavi. La metodologia utilizzata svolge in prima battuta un’analisi della lettura sul tema dello sviluppo immobiliare per poi applicare le ricerche effettuate al caso studio reale. La presente tesi può essere dunque divisa in due macro-sezioni le quali sono una funzione dell’altra. La prima riguarda un’analisi bibliografica sui fondamenti del settore immobiliare. È essenziale capire nel dettaglio come funziona uno sviluppo immobiliare, chiarire quali sono i principali attori che agiscono lungo questo processo, quali sono i rischi e le problematiche che ciò comporta ed analizzare le principali tecniche per valutare investimenti alternativi. La seconda macro-sezione ha l’obiettivo di applicare i concetti analizzati nella prima fase dell’elaborato ad un caso studio reale. L’oggetto di studio, di proprietà degli Istituti Educativi di Bergamo, è costituito da due edifici del XVII di circa 3.700 metri quadri. Attualmente i due edifici, a destinazione d’uso ricettiva, risultano sfitti da circa un trentennio; urge dunque la necessità di una riqualificazione per un rilancio credibile sul mercato. La proprietà vorrebbe inserire, in accordo con la vocazione storica dei due immobili, una nuova attività ricettiva. Presentato il caso studio, si analizza nel dettaglio il mercato turistico-ricettivo regionale e locale. Questa corposa indagine si conclude con una SWOT analisi che sintetizza i risultati ottenuti. Da ciò, si è ritenuto di elaborare due possibili proposte di investimento per l’immobile, eseguendo uno studio preliminare di fattibilità tecnica ed economica.