Benchmarking in real estate. Performance analysis of Italian listed funds

The real estate asset class is an important opportunity for investors. The development and specialisation of real estate financial products has seen a marked growth in recent decades, leading to the formation of new investment vehicles. This thesis work aims to study the market of real estate funds, the most important indirect instrument in the Italian panorama. In particular, listed funds are the subject of research, as the supervisory authorities require them to publish quarterly management results. After an introduction to the economic context of reference, the thesis carries out a thorough examination of the variety of products, as traditional direct opportunities are combined with various indirect vehicles, including real estate funds and listed investment companies. A section investigates the theory that shapes market indices and identifies the fundamental practices and concepts necessary to build effective and comprehensive indicators. Finally, a case study analyses the performance of the listed real estate fund segment. By processing the information collected from the annual management reports of funds listed on the Milan Stock Exchange since 2002, the study theorises and constructs six indicators able to assess the market performance from six different perspectives. Given the outputs of the market analysis, the thesis takes a further step in its research: among the listed real estate funds still active, it aims to identify those that show the best results. In this way, the performances of the individual funds are compared to those obtained from the entire market, and therefore to the indices previously calculated in a benchmarking analysis, showing profoundly negative sector performances. This study highlights the difficulties of listed real estate funds, leading to reflect on the need to design solutions that address the critical issues encountered by the investment vehicle, to create a robust tool and able to meet the expectations of investors.

L’asset class immobiliare costituisce un’importante opportunità per gli investitori. Lo sviluppo e la specializzazione dei prodotti finanziari immobiliari hanno visto una decisa crescita negli ultimi decenni, portando alla formazione di nuovi veicoli d'investimento. Il presente lavoro si pone come obiettivo lo studio del mercato dei fondi immobiliari, lo strumento indiretto più importante nel panorama italiano. In particolare, i fondi quotati rappresentano l’oggetto della ricerca, poiché le autorità di controllo impongono loro la pubblicazione trimestrale dei risultati di gestione. Dopo un’introduzione al contesto economico di riferimento, la tesi svolge un esame approfondito della varietà di prodotti: le tradizionali opportunità dirette sono abbinate a diversi veicoli indiretti, tra cui i fondi immobiliari e le società d’investimento immobiliare quotate. Segue lo studio dei principali indici di mercato, utili a valutare l’andamento del settore: questa sezione indaga la teoria che dà forma agli indici, individuando le fondamentali pratiche e i concetti necessari alla costruzione di indicatori efficaci e completi. Infine, un caso studio analizza le performance del segmento dei fondi quotati. Grazie all’elaborazione delle informazioni raccolte dalle relazioni annuali di gestione dei fondi immobiliari quotati alla borsa di Milano dal 2002, lo studio teorizza e costruisce sei indicatori capaci di valutare le performance del mercato da sei diverse prospettive. Visti i risultati dell’analisi di mercato, la tesi compie un passo ulteriore: essa si propone di individuare, tra i fondi immobiliari quotati ancora attivi, quelli che mostrano i risultati migliori. In questo modo, le performance dei singoli fondi sono comparate a quelle ottenute dall’intero mercato, e quindi agli indici precedentemente calcolati in una vera e propria analisi di tipo benchmarking: la ricerca mostra performance di settore profondamente negative. Questo studio evidenzia le difficoltà del fondo immobiliare quotato, portando a riflettere sulla necessità di progettare soluzioni che pongano rimedio alle criticità riscontrate dal veicolo d’investimento, per creare uno strumento solido e capace di soddisfare le aspettative degli investitori.