Finnish housing companies and real estate leasing investments in Italy. How the example of Finland can shape new investment models in the Italian real estate sector

This research has two objectives: first it uses the Finnish real estate scenario to analyse the real property indirect ownership, typical of the Finnish limited liability housing companies, covering the Finnish property market and a legal framework, including land planning, cadastral system and ownership types. A focus on indirect ownership and housing companies concludes this first section. A case study is secondly introduced: an acquisition of an office in Milan for self-employed workers. The ownership structure and financing method for this operation are discussed. For the first element, the Finnish model is compared to Italian structures to understand which one can be applied to the investment, analysing condominiums, housing cooperatives, limited liability companies (s.r.l.) and indirect real estate investments structures. For the second issue, the financial lease is presented, explaining its definition and taxation. It is thus created a model to evaluate the cost-effectiveness of leasing compared to mortgage, according to the fiscal cuts they can generate. The methodology of the study is qualitative and based on literature review for the first objective, while the second has a similar approach combined with a quantitative case study, on which the model is tested. The main outcome of the first part is a comprehensive description of the Finnish indirect ownership model, which inspire the second part, where the results of the case study lead to choose a limited liability real estate managing company, since the housing company model can be difficultly imported in Italy, due to the current real estate transfer legislation, tax evasion and company law issues. The output of the developed model suggests that, for the considered case, a financial lease is to be preferred, because of greater fiscal discounts. In conclusion, a SWOT analysis summarizes the main consideration on this part.

Questo scritto ha due obiettivi: dapprima utilizza lo scenario immobiliare finlandese per analizzare la proprietà indiretta di beni immobili, tipica delle società d’abitazione finlandesi. La ricerca parte dal mercato immobiliare finnico e un inquadramento istituzionale, che comprende pianificazione territoriale, sistema catastale e tipologie di proprietà. Un approfondimento sulla proprietà indiretta e le società d’abitazione conclude questa prima sezione. Viene poi introdotto un caso studio: l’acquisizione di un ufficio a Milano per lavoratori autonomi. La tipologia di proprietà e le modalità di finanziamento vengono discusse. Per il primo elemento, il modello finlandese è paragonato a strutture italiane per comprendere quale possa essere usata nell’investimento, analizzando condomini, cooperative d’abitazione, società a responsabilità limitata (s.r.l.) e strumenti d’investimento immobiliare indiretti. Per il secondo punto, il leasing viene presentato, spiegando la sua definizione e la tassazione. È poi creato un modello per valutare i costi di un leasing paragonato a un mutuo, in base agli sgravi fiscali che possono generare. La metodologia di studio è qualitativa e basata sulla letteratura esistente per il primo obiettivo, mentre il secondo ha un approccio simile ma combinato con un caso studio quantitativo, su cui il modello è sperimentato. Il principale risultato della prima parte è una descrizione comprensiva del modello di proprietà indiretta finlandese, che ispira la seconda parte, dove i risultati del caso studio portano a scegliere una s.r.l. immobiliare, siccome il modello della società d’abitazione può essere difficilmente importato in Italia, per motivi legati alle leggi su beni immobili, tassazione e società. L’esito del modello suggerisce che, per il caso considerato, un leasing è da preferirsi rispetto a un mutuo, poiché crea uno sgravio fiscale maggiore per società e lavoratori autonomi. In conclusione, un’analisi SWOT riassume le principali considerazioni su questa parte.