Investment opportunity identification in secondary locations. The need to develop a local capital markets structure to support institutional investors

During the years in which the crisis, started in 2008, has made the Italian real estate sector collapse, only the industry of the real estate funds experienced a continuous growth, supported by its positive performances with respect to the stock market. But after the recovery, the need to increase the return on the investments has pushed the main institutional operators to change their low risk strategy, that has characterized the market downturn years. In fact, with a new period of market stability, the investors have started to require higher yields, that could not be found in the traditional consolidated Italian real estate markets, as Milan and Rome, due to their increasing saturation and lowering of the prime yields. Analyzing the institutional operators’ reaction with respect to this scenario, it has been noticed that there is an increasing tendency in the exposition in the Italian secondary locations, trend that will consolidate in the next future. Consequently, in order to allow the investors to pursue their investment strategy in secondary location markets, it is necessary to resort to the real estate capital markets services that give support in the asset acquisition and disposal processes. These services are already widely used in the primary locations and some companies provide services also for investments in secondary ones. But, studying the organizational structure of these companies, different criticalities have been identified that can compromise the provision of quality services for the institutional investors. For this reason, it has been developed an hypothesis of a different organizational structure based on the implementation of local offices in the main secondary locations, not only to support in a professional manner the institutional investors’ needs, but also to produce positive externalities for these markets, as the increase in their transparency, dynamisms and capitals attractiveness. Finally, trough the analysis of a case study, dealing with an investment opportunity in a secondary location, it has been proven that this strategic change in the structure of the main capital markets service providers is essential to effectively support the institutional investors in their new investment objectives and to develop the Italian secondary locations markets.

Durante gli anni in cui la crisi, scoppiata nel 2008, ha fatto precipitare il settore immobiliare italiano, solo l’industria dei fondi immobiliari ha continuato a crescere, supportata dalle migliori performance ottenute rispetto a quelle del mercato finanziario. Ma, successivamente alla ripresa economica, la necessità di raggiungere più alti ritorni sugli investimenti ha spinto i maggiori operatori istituzionali a cambiare la loro strategia prudenziale, che aveva caratterizzato gli anni della crisi. Infatti, con l’arrivo di un nuovo periodo di stabilità del mercato, gli investitori hanno iniziato a chiedere rendimenti maggiori, che non potevano essere trovati nei mercati immobiliari italiani maggiormente consolidati come Milano e Roma, a causa dell’incremento della loro saturazione e a causa della diminuzione dei prime yields tipici di questi mercati. Analizzando le reazioni degli operatori istituzionali a tale scenario, è stato identificato un aumento nella loro esposizione ad investimenti nelle location italiane secondarie, un trend che verrà a consolidarsi nel prossimo futuro. Per questo motivo, per permettere agli investitori di perseguire la loro strategia di investimento nelle location secondarie, è necessario ricorrere ai servizi di capital market immobiliare, che forniscono supporto nei processi di acquisizione e dismissione di immobili. Tali servizi sono già largamente utilizzati nei mercati principali e alcune società li forniscono anche per investimenti in locations secondarie. Ma, attraverso lo studio della struttura organizzativa di queste società, sono state identificate diverse criticità che potrebbero compromettere la fornitura di servizi di qualità destinati agli investitori istituzionali. Per questa ragione, è stata sviluppata un’ipotesi relativa ad una differente struttura organizzativa, basata sull'implementazione di sedi locali nelle maggiori locations secondarie, non solo per supportare in modo professionale le necessità degli investitori istituzionali, ma anche per produrre esternalità positive negli stessi mercati come l’aumento della loro trasparenza, dinamicità e capacità di attrarre capitali. Infine, attraverso l’analisi di un caso studio riguardante un’opportunità di investimento in una location secondaria, è stato provato che questo mutamento nella struttura dei principali fornitori di servizi di capital market è essenziale per supportare efficacemente gli investitori istituzionali nei loro obiettivi di investimento e per sviluppare il mercato delle locations secondarie.