Providing affordable housing through planning. Lessons learnt from Section 106 in Chelmsford, Essex, England

It is undeniable that there is a housing crisis in England. On the surface the cause of the crisis may seem simple: there are not enough houses available. Not only is it that not enough houses are being built, but what is being built is often unaffordable for most people. This dual combination has an adverse impact on the lowest income groups, who are ultimately priced out of the housing market. The underlying causes are more complex and ultimately concern a failure in the housing market; house price expectations are too high, the way in which housing is financed leads to issues in itself, the houses that are being built are of the wrong tenure, in the wrong places and of the wrong types. The UK has had a tumultuous relationship with affordable housing. There was an abundance of supply in the 1940s thanks to overwhelming national Government construction, followed by an attempt for greater provision by the private sector, in a bid to lessen the financial burden on the state. However, this reliance on the private sector to provide affordable housing has failed to keep pace with demand. Nowadays, amongst the main questions being posed are: could it be that affordable housing is only manageable to be delivered by the state? Is it possible for the private sector to ever take its place? Or, should we be looking towards a more diversified and combined approach? The UK Government plays a central role in how the housing market functions. As such, it has attempted to implement a variety of schemes, in order to stimulate housing supply and to halt the rise in housing unaffordability. The central focus of this research is the analysis of one of the tools through which affordable housing is delivered via the planning system in England. This tool is a policy named ‘Section 106’, it requires developers to incorporate 35% of affordable housing on developments of over 15 units. This research aims to investigate, through the analysis of practical cases in Chelmsford (Essex) and in-depth interviews with key stakeholders, whether this policy has been a success or not. In addition, where the policy has not been a success, how it can be improved or, alternatively, if there are other policy tools that may be used as counterparts. Thus, in conclusion, to answer the question as to whether ‘Section 106’ is an effective tool to use in delivering affordable housing. Whilst there has been wide coverage surrounding the ideal of creating ‘mixed communities’ within literature, there has been little analysis on the policy that enforces this ideal, which is that of Section 106. Current research on affordable housing has tended to focus on the description and causes of the increasing difficulties of different sectors of the population in finding suitable accommodation in the market.

È innegabile ci sia una crisi immobiliare in Inghilterra. A prima vista la causa della crisi può sembrare semplice: non ci sono abbastanza abitazioni disponibili. Questo è dovuto non solo alla mancanza di alloggi, ma anche all’inadeguatezza dell’offerta nei confronti delle persone non in grado di sostenere i prezzi di mercato. Questa combinazione colpisce principalmente la parte della popolazione con reddito più basso, la quale non riesce a trovare spazio nel mercato immobiliare. Le cause sottostanti questa situazione sono complesse, e riguardano forme di fallimento del mercato immobiliare: le aspettative sui prezzi delle case sono troppo alte; il modo con il quale esse sono finanziate genera ulteriori problemi; l’offerta non sempre risponde alla domanda reale, sia in termini di categoria che di localizzazione. L’Inghilterra ha avuto una relazione tumultuosa con le case popolari. Si è verificata una abbondanza di offerta negli anni ‘40 grazie all’intervento del governo, seguito da una successiva responsabilizzazione del settore privato nel tentativo di ridurre l’onere dello stato. Tuttavia, questa dipendenza dal settore privato nel fornire abitazioni accessibili ha fallito nel mantenere il passo con la domanda. Tra le domande che oggi ci si pone: potrebbe essere che la costruzione degli alloggi popolari sia amministrabile solo dallo stato? È possibile per il settore privato subentrare nella fornitura? Oppure dovremmo rivolgerci ad approcci alternativi e combinati? Il governo può svolgere un ruolo centrale nel funzionamento del mercato immobiliare. Perciò, ha tentato di implementare diverse strategie al fine di stimolare l’offerta di alloggi e di fermare l’aumento dell’inaccessibilità dell’offerta. Oggetto di questa tesi è l’analisi di uno degli strumenti attraverso il quale viene si tenta di implementare l’offerta di alloggi accessibili tramite il sistema di pianificazione in Inghilterra. Si tratta della politica denominata “Section 106”, che obbliga i costruttori a includere un 35% di alloggi economici in ogni intervento che preveda almeno 15 unità residenziali. La ricerca si chiede, indagando una serie di casi concreti nel territorio di Chelmsford (Essex) e attraverso a interviste a rilevanti stakeholders, se questo sia uno strumento efficace per rispondere alla domanda di case economicamente accessibili, valutando: se questa politica si sia rivelata un successo, come si possa migliorare in quei casi dove non abbia soddisfatto le aspettative o, alternativamente, quali altri strumenti si possano utilizzare. Inoltre, sebbene nella letteratura sia stato dato ampio spazio all’idea di creare “comunità miste”, ci sono state poche analisi sulla politica che applica questo ideale, ovvero la Section 106. Le attuali ricerche riguardo gli alloggi popolari tendono a concentrarsi sulla descrizione e sulle cause delle crescenti difficoltà delle diverse fasce della popolazione nel trovare una sistemazione adeguata nel mercato.